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注會《稅法》知識點預習：土地增值稅納稅義務人與征稅范圍

知識點一、土地增值稅納稅義務人與征稅范圍

一、土地增值稅概念：對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。

二、土地增值稅特點：

1.以轉讓房地產的增值額為計稅依據；2.征稅面比較廣；3.實行超率累進稅率；4.實行按次征收。

三、納稅義務人，是轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物（即轉讓房地產）并取得收入的單位和個人。

四、征稅范圍：

（一）基本征稅范圍：對轉讓國有土地使用權及其地上建筑物和附著物的行為征稅，不包括國有土地使用權出讓所取得的收入。

征稅范圍不包括未轉讓土地使用權、房產產權的行為，是否發生轉讓行為主要以房地產權屬（指土地使用權和房產產權）的變更為標準。凡土地使用權、房產產權未轉讓的（如房地產的出租），不征收。

（二）具體情況判定

1.繼承、贈予： （1）繼承不征稅。

（2）贈予：a屬公益性贈予、贈予直系親屬或承擔直接贍養義務人不征稅；

b非公益性贈予征稅。

2.出租不征稅：不征稅3.房地產抵押（1）抵押期內不征稅；

（2）抵押期滿： a償還債務本息收回房地產不征稅；

b不能償還債務，而以房地產抵債，征收土地增值稅。

4.房地產交換：單位之間換房，征稅；個人之間互換自住房免征。

5.以房地產投資、聯營房地產轉讓到投資聯營企業暫免征收；將投資聯營房地產再轉讓，征稅。投資、聯營的企業屬于從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，應當征收土地增值稅。

6.合作建房建成后自用不征稅；建成后轉讓征稅。

7.企業兼并轉讓房地產暫免征稅。

8.代建房不征稅（無權屬轉移）：不征稅9.房地產重新評估不征（無權屬轉移無收入）：不征稅

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