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注會考試《稅法》輔導(dǎo)：第八章(5)

(二)對于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，可扣除：

1.房屋及建筑物的評估價格。

舊房及建筑的評估價格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑時，由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。

重置成本的含義是：對舊房及建筑物，按轉(zhuǎn)讓時的建材價格及人工費用計算，建造同樣面積、同樣層次、同樣結(jié)構(gòu)、同樣建設(shè)標準的新房及建筑物所需花費的成本費用。

評估價格=重置成本價×成新度折扣率

2.取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。

3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

【例題3】 某國有企業(yè)5月在市區(qū)購置一棟辦公樓，支付價款萬元。5月，該企業(yè)將辦公樓轉(zhuǎn)讓，取得收入0萬元，簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。辦公樓經(jīng)稅務(wù)機關(guān)認定的重置成本價為12 000萬元，成新率70%.該企業(yè)在繳納土地增值稅時計算的增值額為(　)。()

A.400萬元　　 B.萬元　　C.萬元　　D.200萬元

【答案】B

【解析】轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時，計算土地增值額可以扣除的項目有3項：(1)房屋及建筑物的評估價格=重置成本價×成新度折扣率=0×70%=(萬元);(2)取得土地使用權(quán)所支付的地價款和繳納的有關(guān)費用，本題沒有涉及;(3)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金=(0-)×5%(1+7%+3%)+0×0.05%=115(萬元)。增值額=轉(zhuǎn)讓收入-扣除項目金額=0--115=(萬元)

P188新增：

1.凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的：

舊房及建筑物的評估價格，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除。

計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年;超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。

2.對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。

3.對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機關(guān)可以實行核定征收。

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