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經濟師考試初級財稅講義第八章第二節

第八章第二節　契稅

契稅是以所有權發生轉移的不動產為征稅對象，向產權承受人征收的一種財產稅。

在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人。國有經濟單位也是契稅的納稅人。

契稅的征稅對象是發生土地使用權和房屋所有權權屬轉移的土地和房屋。

具體包括：國有土地使用權出讓、土地使用權轉讓、房屋買賣、房屋贈與、房屋交換等。

下列情況，視同買賣房屋：

(1)以房屋抵債或實物交換房屋--由產權承受人按房屋現值繳納契稅。

(2)以房產作為投資或作股權轉讓--由產權承受方按投資房產價值或房產買價繳納契稅

以自有房屋作股權投入本人經營企業，免納契稅。

(3)買房拆料或翻建新房，應照章征收契稅。

4、房屋贈與--受贈人按規定繳納契稅。以獲獎方式取得房屋產權的，應照章繳納契稅

5、房屋交換

房屋產權交換，雙方交換價值相等，免納契稅，辦理免征契稅手續。其價值不相等的，按超出部分由支付差價方繳納契稅。

6、企業改革中有關契稅政策

(1)企業公司制改造

非公司制企業，按照《中華人民共和國公司法》的規定，整體改建為有限責任公司(含國有獨資公司)或股份有限公司，或者有限責任公司整體改建為股份有限公司的，對改建后的公司承受原企業土地、房屋權屬，免征契稅。

非公司制國有獨資企業或國有獨資有限責任公司，以其部分資產與他人組建新公司，且該國有獨資企業(公司)在新設公司中所占股份超過50%的，對新設公司承受該國有獨資企業(公司)的土地、房屋權屬，免征契稅。

國有控股公司以部分資產投資組建新公司，且該國有控股公司占新公司股份85%以上的，對新公司承受該國有控股公司土地、房屋權屬免征契稅。上述所稱國有 控股公司，是指國家出資額占有限責任公司資本總額50%以上，或國有股份占股份有限公司股本總額50%以上的國有控股公司。

(2)企業合并

企業合并中，新設方或存續方承受被解散方土地、房屋權屬，合并前各方為相同投資主體的，不征契稅，其余征收契稅。

(3)企業分立

企業依照法律規定、合同約定分設為兩個或兩個以上投資主體相同的企業，對派生方、新設方承受原企業土地、房屋權屬，不征收契稅。

(4)企業股權重組

在股權轉讓中，單位、個人承受企業股權，企業的土地、房屋權屬不屬于轉移、不征契稅;在增資擴股中，對以土地、房屋權屬作價入股或作為出資投入企業的，征收契稅。

(5)企業注銷、破產

企業依照有關法律、法規的規定實施注銷、破產后，債權人(包括注銷、破產企業職工)承受注銷、破產企業土地、房屋權屬以抵償債務的，免征契稅;對非債權 人承受注銷、破產企業土地、房屋權屬，凡按照《勞動法》等國家有關法律法規政策妥善安置原企業全部職工，其中與原企業30%以上職工簽訂服務年限不少于三 年的勞動用工合同的，對其承受所購企業的土地、房屋權屬，減半征收契稅;與原企業全部職工簽訂服務年限不少于三年的勞動用工合同的，免征契稅。

(6)企業出售

國有、集體企業出售，被出售企業法人予以注銷，并且買受人按照《勞動法》等國家有關法律法規政策妥善安置原企業全部職工，其中與原企業30%以上職工簽 訂服務年限不少于三年的勞動用工合同的，對其承受所購企業的土地、房屋權屬，減半征收契稅;與原企業全部職工簽訂服務年限不少于三年的勞動用工合同的，免 征契稅。

7、房屋附屬設施有關契稅政策

(1)對于承受與房屋相關的附屬設施所有權或土地使用權的行為，按照契稅法律、法規的規定征收契稅;對于不涉及土地使用權和房屋所有權轉移變動的，不征收契稅。

(2)采取分期付款方式購買房屋附屬設施土地使用權、房屋所有權的，應按合同規定的總價款計征契稅。

(3)承受的房屋附屬設施權屬單獨計價的，按照當地確定的適用稅率征收契稅;與房屋統一計價的，適用與房屋相同的契稅稅率。

二、契稅的稅率 幅度比例稅率：3~5%

三、契稅的計稅依據和應納稅額的計算

(一)計稅依據

1、土地使用權出售、房屋買賣，其計稅依據為成交價格。

2、土地使用權贈與、房屋贈與，其計稅依據由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定。

3、土地使用權交換、房屋交換，其計稅依據為所交換的土地使用權、房屋的價格差額。

4、出讓國有土地使用權的，其契稅計稅依據為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。

1)以協議方式出讓的，其契稅計稅依據為成交價格。包括：土地出讓金、土地補償費、安置補償費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、 市政建設配套費。

2)以競價方式出讓的，其契稅的計稅依據為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設配套費和各種補充費用應包括在內。

3)先以劃撥方式取得的土地使用權，后經過批準改為出讓方式取得該土地使用權的，其計稅依據為應補繳的土地出讓金和其他出讓費用。

4)已購公有住房經補繳土地出讓金和其他出讓費用成為完全產權 住房的，免征土地權屬轉移的契稅。

5)通過招、拍、掛程序承受土地使用權的，應按土地成交總價款計征契稅，其中土地前期開發成本不得扣除。

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