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收取業主違約金是否繳營業稅

商品房買賣交易中，因業主違約支付給房地產開發企業的違約金是否應征收營業稅成為實務中熱點問題之一。

納稅人的營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產收取的全部價款和價外費用。所稱價外費用，包括收取的手續費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質的價外收費，但不包括符合一定條件代為收取的政府性基金或者行政事業性收費。

房地產開發企業在銷售不動產過程中收取的違約金是否可歸結為價外費用繳納營業稅？應區分下列兩種情況處理：

*9種情形，客戶違約，合同繼續履行。例如，客戶購買A房地產企業商品房一套，因延期付款，支付A企業違約金2萬元。根據財政部、國家稅務總局《關于營業稅若干政策問題的通知》（財稅〔2003〕16號）第三條第（三）款的規定，單位和個人提供應稅勞務、轉讓無形資產和銷售不動產時，因受讓方違約而從受讓方取得的賠償金收入，應并入營業額中征收營業稅。此種違約金收入應作為價外費用征收營業稅。

第二種情形，合同解除，收取客戶違約金。例如，客戶購買A房地產企業商品房一套，因無力支付剩余房款，申請解除房屋銷售合同，支付A企業違約金2萬元。此時就不能再引用財稅〔2003〕16號文件第三條第（三）款的規定了。因為營業稅納稅義務發生的前提條件是提供了應稅勞務、轉讓無形資產和銷售不動產，納稅人在未銷售不動產的情況下收取的違約金，沒有營業額作為基礎，就不能稱之為價外費用，即不屬于營業稅的征稅范圍，不繳納營業稅。

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