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兩公司合作建房分別銷售如何繳稅

B公司以4000萬元人民幣投資A房地產公司，合作開發某住宅項目，雙方約定不成立獨立法人項目公司，由A房地產公司獨立開發，B公司根據雙方約定按照投資比例分配開發產品。項目竣工驗收后，B公司分得計稅成本3600萬元，市場售價5000萬元的房屋200套。為此，A、B兩公司財務人員來電咨詢，針對上述房產分配事項，企業所得稅、營業稅及土地增值稅如何進行收入確認？

企業所得稅

《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發〔2009〕31號）第五章第三十六條規定，企業以本企業為主體聯合其他企業、單位、個人合作或合資開發房地產項目，且該項目未成立獨立法人公司的，凡開發合同或協議中約定向投資各方（即合作、合資方）分配開發產品的，企業在首次分配開發產品時，如該項目已經結算計稅成本，其應將分配給投資方開發產品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；如未結算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進行相關的稅務處理。

就本例而言，B公司相當于以投資額4000萬元購入了200套成本價值為3600萬元，市場價值為5000萬元的房產，由于計稅成本已經確定，根據國稅發〔2009〕31號文件規定，對此房產分配，A公司確定銷售收入為4000萬元，與收入相配比的計稅成本3600萬元之間的差額為400萬元，應計入當應納稅所得額。如果B公司的投資額為3500萬元，則確認銷售收入為3500萬元，與收入相配比的計稅成本3600萬元之間的差額為-100萬元，應調減當期應納稅所得額。在不考慮其他因素的情況下，B公司假如又將所分配房屋按5000萬元全部銷售，則此間產生的應納稅所得額則為1000萬元（5000-4000）或1500萬元（5000-3500）。

營業稅

首先，關于營業稅中的合作建房問題，《國家稅務總局關于印發〈營業稅問題解答（之一）的通知〉》（國稅函發〔1995〕156）第十七條規定，合作建房是指由一方提供土地使用權，另一方提供資金的行為。而本例中項目開發建設過程中，土地使用權人和房屋所有權人均為A公司，未發生營業稅條例規定的轉讓無形資產的行為。依據《國家稅務總局關于合作建房營業稅問題的批復》（國稅函〔2005〕1003號）規定，A、B兩公司房地產開發項目合作，不屬于合作建房，不適用國稅發〔1995〕156號文件第十七條有關合作建房征收營業稅的規定。

其次，項目開發合作中營業稅計稅依據的確定。

（一）分配開發產品的A公司應申報繳納銷售不動產營業稅。

但這里在營業稅計稅依據的確定上存在以下兩種情況：

1.A公司按B公司實際投資額4000萬元或3500萬元確認營業稅計稅收入。

根據營業稅暫行條例及實施細則、《國家稅務總局關于中外合作開發房地產征收營業稅問題的批復》（國稅函發〔1994〕644號）、《國家稅務總局關于以不動產作為股利進行分配征收營業稅問題的批復》（國稅函〔1997〕387號）和《國家稅務總局關于廣州海粵房地產發展有限公司開發經營廣州“東山廣場”征收營業稅問題的批復》（國稅函〔1998〕413號）的相關規定，就本例而言，A公司分配給B公司后取得銷售收入為4000萬元或3500萬元，房屋的所有權發生了轉移，因此，應按“銷售不動產”稅目征收營業稅，此時的營業稅收入確認與企業所得稅的收入確認是一致的。

2.按所分配開發產品的市場銷售價格5000萬元確認收入。

營業稅暫行條例及實施細則第七條、第二十條規定，納稅人銷售不動產的價格明顯偏低并無正當理由的，按下列順序確定營業額：①按納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格；②按其他納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格；③按公式：營業額=營業成本或者工程成本x（1＋成本利潤率）÷（1-營業稅稅率）。

本例中，如果稅務機關認為此項目所分配開發產品計稅依據偏低且無正當理由，則可以按市場價格確定營業稅計稅收入為5000萬元，但發票開具仍為4000萬元或3500萬元，因為這5000萬元不是A公司實際取得的銷售收入而是視同銷售收入。B公司營業稅的計稅依據為1000萬元（5000-4000）或1500萬元（5000-3500）。此時營業稅的收入確認與企業所得稅是不一致的。

（二）B公司將分得的開發產品再銷售，仍要申報繳納銷售不動產營業稅。

如果B公司將所分配的房產按市場價5000萬元全部銷售，仍應申報繳納銷售不動產營業稅，其應確定的計稅營業額為1000萬元（5000-4000）或1500萬元（5000-3500）。

土地增值稅

（一）A公司土地增值稅的確認同營業稅的稅務處理一樣，也存在如下兩種處理方式：

1.適用企業所得稅特定事項處理的規定，土地增值稅分別按4000或3500萬元確認收入。

2.按照市場銷售價格5000萬元確認收入。

根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）第三條*9項、《國家稅務總局〈關于印發土地增值稅清算管理規程〉的通知》（國稅發〔2009〕31號）第十九條規定，房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入可以按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格或由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

（二）B公司應按照實際售價5000萬元確認轉讓收入，并將A公司根據其投資額4000萬元或3500萬元所開具的銷售不動產統一發票確認扣除成本。

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