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房地產開發商籌劃土地增值稅案

目前，許多地方為強化對土地增值稅的管理，對土地增值稅實行了項目登記和預征、年度結算、竣工決算管理辦法。這種方法對房地產開發企業影響較大。企業預繳土地增值稅后，將減少企業的流動資金。因此，對土地增值稅的籌劃就顯得更加重要。

在房地產開發企業的稅負構成中，土地增值稅占有較大比重。土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物的單位和個人，就其所取得的增值額而征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和稅法規定的4級超率累進稅率計算征收，增值額是納稅人轉讓房地產所取得的收入減除稅法規定扣除項目金額后的余額。簡便計算公式為：土地增值稅稅額=增值額x適用稅率-扣除項目金額x速算扣除系數。

4級超率累進稅率是以增值額占扣除項目金額的比例確定的，比如增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%等等。同時，土地增值稅有一條很重要的優惠政策，即納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

按《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規定，扣除項目包括取得土地使用權所支付的金額;開發土地的成本、費用;新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格;與轉讓房地產有關的稅金;對從事房地產開發的納稅人，可按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和，加計20%的扣除。

從以上規定可以看出，影響土地增值稅稅額大小的因素主要有房地產銷售價格和扣除項目金額，所以，房地產開發企業關鍵要把握好上述影響因素，趨利避害，才能更好地實現籌劃土地增值稅的目的。

確定適當的房地產價格

在計算土地增值稅時，由于采用超率累進稅率，收入的增長，意味著相同條件下增值額的增長，從而產生了稅率攀升效應，使得稅負增長很快。房地產銷售價格的變化，直接影響房地產收入的增減，在確定房地產銷售價格時，要考慮價格提高帶來的收益與不能享受優惠政策而增加稅負兩者間的關系。

例如，某房地產開發企業銷售建造的普通住宅，可采取不同的銷售價格。

*9種方案，銷售價格為每平方米1927元，扣除項目金額共計1606元，增值額為321元。占扣除項目金額的19.99%，未超過20%，不征收土地增值稅，營業利潤為321元;

第二種方案，銷售價格為每平方米2057元，扣除項目金額共計1613元，增值額為441元，占扣除項目金額的27.75%，超過20%，未超過50%，應征收土地增值稅，稅率為30%，應繳土地增值稅133元，營業利潤為311元;

第三種方案，銷售價格為每平方米2100元，扣除項目金額共計1615.5元，增值額為484.5元，占扣除項目金額的30%，應征收土地增值稅，稅率為30%，應繳土地增值稅145.35元，營業利潤約為400元。

采用*9種方案，由于增值額沒有超過扣除項目金額的20%，享受了免征土地增值稅的優惠;采用第二種方案，單位價格增加130元，由于沒有優惠，實現的營業利潤少于*9種方案;采用第三種方案，雖然實現了較高的營業利潤，但同時因為價格較高，需要承受激烈競爭所帶來的風險。如果價格繼續提高，必然導致市場競爭力減弱，商品房積壓增多，資金利用率降低，支付的貸款利息隨之增多，最終難以實現利潤*5化。

確定適宜的成本核算對象

成本核算對象是房地產開發企業在進行成本核算時所確立的歸集和分配開發產品成本的承擔者。它直接影響房地產開發成本的核算，繼而影響土地增值稅的計算。由于房地產開發企業是按照城市總體規劃、土地使用規劃和城市建設規劃的要求，在特定的固定地點進行開發經營的，因為物價、地級差價等原因，可能導致不同地方開發的房地產增值額高低不同，所以，在確定成本核算對象時，可以結合開發工程的地點、用途、結構、裝修、層高、施工隊伍等因素來進行。

對同一地點、結構類型相同的群體開發項目，如果開工、竣工時間接近，又由同一施工隊伍施工，可以合并為一個成本核算對象。對個別規模較大、工期較長的開發項目，可以按開發項目的一定區域或部分，劃分成本核算對象。

按照這個原則，有幾種具體做法：

1.對房地產開發企業成本項目，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用，進行合理的控制，如加大公共配套設施投入，改善住房環境，提高房屋質量，來調整土地增值稅的扣除項目金額，進而減少稅負。

2.將合同分兩次簽訂，當住房初步完工但沒有安裝設備以及裝潢、裝修時，便和購買者簽訂房地產轉移合同，接著和購買者簽訂設備安裝以及裝潢、裝修合同，則只需就*9份合同上注明金額繳納土地增值稅。

確定合適的利息扣除方式

按照《土地增值稅暫行條例實施細則》規定，財務費用中的利息支出，允許據實扣除，但*6不得超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用則按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的5%扣除;如果房地產開發企業不能按照轉讓房地產項目計算分攤利息支出，或不能提供金融機構貸款證明的，房地產開發費用應按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的10%扣除。兩種規定為納稅人提供了選擇余地。

如果建房過程中借用了大量資金，利息費用很多，房地產開發企業則應采取據實扣除的方式，此時應盡量提供金融機構貸款的證明。

如果建房過程中借款很少，利息費用很低，則可故意不計算應分攤的利息支出，或不提供金融機構的貸款證明，這樣可以多扣除費用，減低稅負。

房地產開發企業可以靈活地選用上述幾種籌劃方法，做到既能實現利潤*5化，也能充分地利用資金時間價值，同時又能規避涉稅風險。

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