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賣房變換房契稅減一半

李某4年前花了8萬元在市區購買了一套70平方米的商品房。為了改善住房條件，最近，他打算出售這套惟一的住宅，購買一套105平方米的新房，新房議定價格為24萬元。王某有意購買李某這套二手房，雙方議定售價為10萬元。從稅收的角度看，李某應該怎樣操作才合算呢?

政策規定

稅法明確規定，納稅人銷售房屋等不動產應當繳納營業稅、契稅等稅費。但是，對于個人改善住房條件，國家制定了一系列優惠政策，主要有以下幾項：

營業稅、土地增值稅和契稅優惠。《契稅暫行條例》*9條、第二條及《契稅暫行條例實施細則》第十條規定：土地使用權交換、房屋交換，交換價格不相等的，由多支付貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益的一方繳納稅款。交換價格相等的，免征契稅。

《財政部、國家稅務總局關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》(財稅字[1999]210號)明確：對個人購買并居住超過1年的普通住宅，銷售時免征營業稅；個人購買并居住不足1年的普通住宅，銷售時營業稅按銷售價減去購入原價后的差額計征；個人自建的住房，銷售時免征營業稅；個人購買自用的普通住宅，暫減半征收契稅；對居民個人擁有的普通住宅，在其轉讓時暫免征收土地增值稅。

個人所得稅優惠。財政部、國家稅務總局、建設部在《關于個人出售住房所得征收個人所得稅問題的通知》(財稅字[1999]278號)中規定：對出售自有住房并擬在現住房出售后1年內按市場價重新購房的納稅人，其出售現住房所應繳納的個人所得稅，視其重新購房的價值可全部或部分予以免稅。個人出售現住房后1年內重新購房的，按照購房金額的大小相應退還納稅保證金。購房金額大于或等于原住房銷售金額(原住房為已購公有住房的，原住房銷售額應扣除已按規定向財政或原產權單位繳納的所得收益，下同的，全部退還納稅保證金；購房金額小于原住房銷售額的，按照購房金額占原住房銷售額的比例退還納稅保證金，余額作為個人所得稅繳入國庫；對個人轉讓自用5年以上、并且是家庭*10生活用房取得的所得，繼續免征個人所得稅。

操作方式

根據以上政策的精神，李某把賣房改為換房不僅可免繳營業稅、城建稅及教育費附加，而且可以全部退還個人所得稅納稅保證金。其納稅保證金＝(100000－80000)x20％＝4000(元)。因此，李某只要繳納購買新房時所產生的契稅和相應的其他費用(這里不考慮其他費用問題)。

他可以用三種方式完成其改善住房條件的過程：

方式一：直接將舊房賣給王某，然后向房產開發公司購買新房。

李某需要繳納的契稅為4800元。

方式二：將舊房交給房產開發公司處理(如果房產開發公司接受的話)，然后在該公司買新房。

在這種情況下，李某只需繳納交換房屋的差額部分的契稅2400元。

方式三：與王某調換。即在簽訂新房購買合同時，請王某配合共同簽約，共同購買新房(王某出資100000元)，然后，在辦產權證明時李某用舊房與王某出資的新房部分進行交換。

由于王某的出資額與舊房協議出售價格相等，這部分不需繳納契稅，李某只需繳納差額部分的契稅2400元。

比較上述三種操作方式，我們不難發現，方式一稅負重，顯然不可取。方式二，由于房產開發公司考慮其自身的工作量和其他情況，一般不會同意；對李某而言，在操作上也有一定的難度。第三種方式對于普通購房者來說，稅負較輕，而且容易操作。

在具體操作過程中，換房者應注意以下問題：

一是個人銷售普通住宅，應持下列資料到主管地方稅務機關開具發票并辦理免稅手續：居民身份證件；購買普通住宅時與銷售方簽訂的買賣合同或其他有房屋權屬轉移合同性質的憑證的復印件；購入普通住宅時向對方索取的發票復印件；房產管理部門或建設主管部門發放的房屋權屬證書復印件；銷售普通住宅時向對方開具的發票復印件；銷售普通住宅時與購買方簽訂的買賣合同或其他具有房屋權屬轉移合同性質的憑證的復印件；稅務機關要求提供的其他資料。

二是個人在申請退還納稅保證金時，應向主管稅務機關提供合法、有效的售房購房合同和主管稅務機關要求的其他有關資料，經主管稅務機關審核確認后方可辦理納稅保證金退還手續。

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