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房產(chǎn)租賃中特殊情況的稅收處理

（一）明確租賃年限的稅收處理

《營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第四條規(guī)定“轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)永久使用權(quán)，視同銷售不動產(chǎn)”。但是《國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的批復(fù)》（國稅函[2005]83號）規(guī)定“對具有明確租賃年限的房屋租賃合同，無論租賃年限為多少年，均不能將該租賃行為認(rèn)定為轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)永久使用權(quán)，應(yīng)按照服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)征收營業(yè)稅。”也就是說，只要合同明確了房屋租賃期限，哪怕租賃期限等于或者超過國家在現(xiàn)有規(guī)定中對于房產(chǎn)有明確的使用年限，也應(yīng)該按照“服務(wù)業(yè)-租賃”項目征收營業(yè)稅，其房產(chǎn)稅當(dāng)然也就從租計征了。

（二）內(nèi)部承包租賃的稅收處理

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）規(guī)定：雙方簽訂承包、租賃合同（協(xié)議，下同）將企業(yè)或企業(yè)部分資產(chǎn)出包、租賃，出包、出租者向承包、承租方收取的承包費、租賃費（承租費，下同）按“服務(wù)業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。出包方收取的承包費凡同時符合以下3個條件的，屬于企業(yè)內(nèi)部分配行為不征收營業(yè)稅：

1.承包方以出包方名義對外經(jīng)營，由出包方承擔(dān)相關(guān)的法律責(zé)任；

2.承包方的經(jīng)營收支全部納入出包方的財務(wù)會計核算；3.出包方與承包方的利益分配是以出包方的利潤為基礎(chǔ)。所以內(nèi)部承包租賃涉及房屋的，按上述規(guī)定進(jìn)行營業(yè)稅等稅收處理，涉及房產(chǎn)稅的實行從價計征。

（三）房屋用于倉儲的稅收處理

《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋〉（試行稿）的通知》（國稅發(fā)[1993]149號）規(guī)定：倉儲業(yè)，是指利用倉庫、貨場或其他場所代客貯放、保管貨物的業(yè)務(wù)。租賃業(yè)，是指在約定的時間內(nèi)將場地、房屋、物品、設(shè)備或設(shè)施等轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務(wù)，對于房產(chǎn)提供人分別按“服務(wù)業(yè)-倉儲業(yè)”、“服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)”征收營業(yè)稅，但是采用倉儲業(yè)，其房產(chǎn)稅從價計征，按房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值為計稅依據(jù)，稅率1.2%。

但要注意的是，《國家稅務(wù) 總局關(guān)于貨物運(yùn)輸業(yè)若干稅收問題的通知》（國稅發(fā)[2004]88號）規(guī)定：物流企業(yè)將承攬的業(yè)務(wù)外包給其他單位并由其統(tǒng)一收取價款的，以其全部收入減去其他項目支出后的余額，作為營業(yè)稅計稅基數(shù)。物流企業(yè)提供公路、內(nèi)河貨物運(yùn)輸勞務(wù)取得的運(yùn)輸收入按“交通運(yùn)輸業(yè)”稅目征收營業(yè)稅并開具貨物運(yùn)輸業(yè)發(fā)票，提供其他勞務(wù)取得的收入按“服務(wù)業(yè)”稅目征收營業(yè)稅并開具服務(wù)業(yè)發(fā)票。

（四）物業(yè)代收房租的稅收處理

《國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費用有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（國稅發(fā)[1998]217號）規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費、房租等的行為，屬于營業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務(wù)。因此，對物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取的水費、房租等不計征營業(yè)稅，對其從事此項代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費收入應(yīng)當(dāng)征收營業(yè)稅。

（五）房屋視同出租的稅收處理

1.《國家稅務(wù)總局關(guān)于以不動產(chǎn)或無形資產(chǎn)投資入股收取固定利潤征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函[1997]490號）規(guī)定：以不動產(chǎn)、土地使用權(quán)投資入股，收取固定利潤的，屬于將場地、房屋等轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務(wù)，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)”稅目中“租賃業(yè)”項目征收營業(yè)稅。《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)股權(quán)投資業(yè)務(wù)若干所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2000]118號）規(guī)定：企業(yè)以經(jīng)營活動的部分非貨幣性資產(chǎn)對外投資，應(yīng)在投資交易發(fā)生時，將其分解為按公允價值銷售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按規(guī)定計算確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。

2.《國家稅務(wù)總局關(guān)于酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營業(yè)主稅收問題的批復(fù)》（國稅函[2006]478號）規(guī)定：酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營業(yè)主（下稱“業(yè)主”）在約定的時間內(nèi)提供房產(chǎn)使用權(quán)與酒店進(jìn)行合作經(jīng)營，如房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)并未歸屬新的經(jīng)濟(jì)實體，業(yè)主按照約定取得的固定收入和分紅收入均應(yīng)視為租金收入，根據(jù)有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)”征收營業(yè)稅，按照“財產(chǎn)租賃 所得”項目征收個人所得稅。由于房產(chǎn)用于商業(yè)用途，需要按收入額的5%繳納營業(yè)稅，12%繳納房產(chǎn)稅，同時按10%繳納個人所得稅。

（六）房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)租的稅收處理

《國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干問題的通知》（國稅發(fā)[1995]76號）第五條規(guī)定：單位和個人將承租的場地、物品、設(shè)備等再轉(zhuǎn)租給他人的行為也屬于租賃行為，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)”稅目中“租賃業(yè)”項目征收營業(yè)稅。

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）對于融資租賃行為采用的是差額計征營業(yè)稅的規(guī)定，但是對于房屋轉(zhuǎn)租行為是否也可以按差額征收營業(yè)稅目前沒有規(guī)定，即需要按全額繳納營業(yè)稅。對于轉(zhuǎn)租行為是否要征收房產(chǎn)稅，國家至今沒有明確政策規(guī)定，所以建議以各地稅務(wù)部門出臺的征收辦法為準(zhǔn)。

（七）房屋售后返租的稅收處理

《國家稅務(wù)局關(guān)于從事房地產(chǎn)開發(fā)的外商投資企業(yè)售后返租業(yè)務(wù)所得稅處理問題的批復(fù)》（國稅函[2007]603號）規(guī)定：從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外商投資企業(yè)以銷售方式轉(zhuǎn)讓其生產(chǎn)、開發(fā)的房屋建筑物等不動產(chǎn)，又通過租賃方式買受人回租該資產(chǎn)，企業(yè)無論采取何種租賃方式，均應(yīng)將售后回租業(yè)務(wù)分解為銷售和租賃兩項業(yè)務(wù)分別進(jìn)行稅務(wù)處理。

《國家稅務(wù)局關(guān)于個人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂有條件優(yōu)惠價格協(xié)議購買商店征收個人所得稅問題的批復(fù)》（國稅函[2008]576號）規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按優(yōu)惠價格出售其開發(fā)的商店給購買者個人，但購買者個人在一定期限內(nèi)必須將購買的商店無償提供給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外出租使用，對上述情形的購買者個人少支出的購房價款，應(yīng)視同個人財產(chǎn)租賃所得，按照“財產(chǎn)租賃所得”項目征收個人所得稅，每次財產(chǎn)租賃所得的收入額，按照少支出的購房價款和協(xié)議規(guī)定的租賃月份數(shù)平均計算確定。同時，按《營業(yè)稅暫行條例》的相關(guān)規(guī)定，購房者需計算繳納營業(yè)稅等。

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