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稅務師涉稅服務實務高頻考點：土地增值稅納稅申報和審核

1.轉讓房地產收入審核要點

2.扣除項目金額審核要點

3.房地產開發企業銷售其開發產品

【考頻分析】

考頻：★★★

復習程度：理解掌握本考點。本考點屬于單選題、多選題、簡單題的常設考點。

【高頻考點】

土地增值稅納稅審核和納稅申報

計稅依據：轉讓房地產所取得的增值額。

增值額＝收入額－規定的扣除項目金額

1.轉讓房地產收入審核要點。

應稅收入審核時注意：有無分解收入、隱瞞收入、收入不及時入賬以及成交價格明顯偏低的問題。

2.扣除項目金額審核要點。

主要針對從事房地產開發納稅人銷售新房及建筑物需要扣除的項目：

（1）取得土地使用權所支付的金額；

（2）房地產開發成本；

（3）房地產開發費用；

（4）與轉讓房地產有關的稅金；

（5）財政部確定的其他扣除項目。

主要針對非從事房地產開發的納稅人銷售舊房及建筑物需要扣除的項目：

（1）取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關稅費；

（2）舊房及建筑物的評估價格；

（3）在轉讓環節繳納的稅金。

3.房地產開發企業銷售其開發產品。

（1）取得土地使用權所支付的金額。

包括地價款，有關費用和稅金（如契稅）。

（2）房地產開發成本。

包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用等。

（3）房地產開發費用。

房地產開發費用的兩種扣除方式：

①利息支出能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的：

允許扣除的房地產開發費用＝利息＋（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發成本）x5％以內

a.第14行利息支出據實填寫。

第15行其他房地產開發費用填寫：（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）x5％以內。

②利息支出不能按轉讓房地產項目計算分攤或不能提供金融機構證明的：

允許扣除的房地產開發費用＝（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發成本）x10％以內。

a.第14行利息支出填寫：0

b.第15行其他房地產開發費用填寫：（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）x10％以內

【提示】

土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至房地產開發費用中計算扣除。

房地產開發費用：

①2種扣除方式；

②比例（與銷售收入比例匹配）；

③無論賬務如何處理，利息支出在房地產開發費用中扣除。

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