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將自行開發(fā)商品房出租是否要視同銷售?

答：

根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國稅發(fā)〔2009〕31號)第七條規(guī)定：

企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入(或利潤)的實(shí)現(xiàn)。

根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》(國稅函〔2008〕828號)第一條的規(guī)定，企業(yè)將自己開發(fā)的商品房出租，不需要視同銷售確認(rèn)收入。

視同銷售的幾種類型?

產(chǎn)移送他人的下列情形，因資產(chǎn)所有權(quán)屬已發(fā)生改變而不屬于內(nèi)部處置資產(chǎn)，應(yīng)按規(guī)定視同銷售確定收入：

一是用于市場推廣或銷售;

二是用于交際應(yīng)酬;

三是用于職工獎勵或福利;

四是用于股息分配;

五是用于對外捐贈;

六是其他改變資產(chǎn)所有權(quán)屬的用途。

現(xiàn)行《中華人民共和國增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(以下簡稱增值稅細(xì)則)第4條規(guī)定，單位或者個體工商戶的下列行為，視同銷售貨物：

一是將貨物交付其他單位或者個人代銷;

二是銷售代銷貨物;

三是設(shè)有兩個以上機(jī)構(gòu)并實(shí)行統(tǒng)一核算的納稅人，將貨物從一個機(jī)構(gòu)移送其他機(jī)構(gòu)用于銷售，但相關(guān)機(jī)構(gòu)設(shè)在同一縣(市)的除外;

四是將自產(chǎn)或者委托加工的貨物用于非增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目;

五是將自產(chǎn)、委托加工的貨物用于集體福利或者個人消費(fèi);

六是將自產(chǎn)、委托加工或者購進(jìn)的貨物作為投資，提供給其他單位或者個體工商戶;

七是將自產(chǎn)、委托加工或者購進(jìn)的貨物分配給股東或者投資者;

八是將自產(chǎn)、委托加工或者購進(jìn)的貨物無償贈送其他單位或者個人。

現(xiàn)行《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(以下簡稱營業(yè)稅細(xì)則)第5條則分別規(guī)定，納稅人有下列情形之一的，視同發(fā)生應(yīng)稅行為：

一是單位或者個人將不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈送其他單位或者個人;

二是單位或者個人自己新建(以下簡稱自建)建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為;

三是財(cái)政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。

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