-
房地產開發企業實際銷售收入毛利額，指房地產企業某一項目完工產品竣工清算時，實際銷售收入減去計稅成本的金額。預計毛利額，指房地產企業銷售未完工開發產品取得的銷售收入乘以預計計稅毛利率計算出的金額。需要注意的是，房地產開發企業每年度的匯算清繳，不同于某一項目竣工時的項目清算。那么如何調整房地產開發企業實際銷售收入毛利額與預計毛利額之間的差異呢？
預計毛利額的計算1.直接計算法：按取得的預售收入乘以預計計稅毛利率計算出預計毛利額。2.間接計算法：用已預繳的企業所得稅額和實際發生的期間費用、稅金及附加倒推計算出預計毛利額。公式如下：預計毛利額=企業所得稅÷稅率+期間費用+營業稅金及附加期間費用包括管理費用、銷售費用和財務費用。營業稅金及附加中包括土地增值稅。差異額為正數時，應補繳企業所得稅。即實際銷售收入毛利額減去預計毛利額的差額大于零時，應補繳企業所得稅。差異額為負數時，應退(抵)企業所得稅。即實際銷售收入毛利額減去預計毛利額的差額小于零時，應退(抵)企業所得稅。例1，某房地產企業開發的A項目，2008年實現預售收入1000萬元，預計計稅毛利率為15%，期間費用、稅金及附加為120萬元，當年預繳企業所得稅7.5萬元;2009年實現預售收入2000萬元，預計計稅毛利率為15%，期間費用、稅金及附加為200萬元，當年預繳企業所得稅25萬元;2010年實現預售收入4000萬元，預計計稅毛利率為15%，期間費用、稅金及附加250萬元，當年預繳納企業所得稅87.5萬元。2011年A項目竣工，交付業主使用，當年將全部預售收入7000萬元轉入實際銷售收入，項目計稅成本為4900萬元。企業所得稅稅率為25%。假設沒有其他納稅調整項目，該房地產企業在A項目竣工清算年度，即2011年應補(退)多少企業所得稅?企業所得稅納稅計算表1.實際銷售毛利額=7000-4900=2100(萬元)。2.預計毛利額的計算(1)直接計算法預計毛利額=150+300+600=1050(萬元)。(2)間接計算法預計毛利額=企業所得稅÷稅率+期間費用+營業稅金及附加=(7.5+25+87.5)÷25%+120+200+250=1050(萬元)。3.實際毛利額與預計毛利額差異=2100-1050=1050(萬元)。4.應補(退)企業所得稅=1050×25%=262.5(萬元)。5.驗算計算結果應補(退)企業所得稅=(實際銷售收入-計稅成本-營業稅金及附加-期間費用)×25%-已預繳的企業所得稅=(7000-4900-120-200-250)×25%-7.5-25-87.5=262.5(萬元)。例2，仍以例1為例，其他條件不變，只是項目計稅成本變為6000萬元，在這種情況下，2011年應補(退)多少企業所得稅?企業所得稅納稅計算表1.實際銷售毛利額=7000-6000=1000(萬元)。2.預計毛利額的計算(1)直接計算法預計毛利額=150+300+600=1050(萬元)。(2)間接計算法預計毛利額=企業所得稅÷稅率+期間費用+營業稅金及附加=(7.5+25+87.5)÷25%+120+200+250=1050(萬元)。3.實際毛利額與預售毛利額差異=1000-1050=-50(萬元)。4.應補(退)企業所得稅-50×25%=-12.5(萬元)。5.驗算計算結果應補(退)企業所得稅=(實際銷售收入-計稅成本-營業稅金及附加-期間費用)×25%-已預繳的企業所得稅=(7000-6000-120-200-250)×25%-7.5-25-87.5=-12.5(萬元)。差異調整應注意的幾個問題1.稅務師事務所在出具《完工產品實際銷售收入毛利額與預計收入毛利額差異調整情況鑒證報告》(以下簡稱鑒證報告)時，對項目開發成本中的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費，公共配套設施費、開發間接費等各費用項目要進行重點審查，對不合理、不合法、不規范的票據進行調整，按調整后的金額確定開發產品成本。2.在開發產品完工后，稅務師事務所出具的鑒證報告，如果在匯算清繳期間，那么這只是個“半成品”，因為鑒證報告只對收入、成本、稅金審核，對期間費用不加審核，比如對超過扣除限額的業務招待費、廣告費和業務宣傳費等不加審核。如果是在匯算清繳期間結束后出具鑒證報告，特別需要補繳企業所得稅時，應該進行企業所得稅年度補充納稅申報。3.間接計算法計算預計毛利額，是企業在沒有按照稅法規定的預計計稅毛利率計算預計毛利額的前提下使用的。如在預繳企業所得稅時，企業沒有扣除期間費用、稅金及附加，或者直接預繳一定數額的企業所得稅等。房地產開發企業實際銷售收入毛利額與預計毛利額之間的差異，假設在沒有其他納稅調整項目下，差異額為正數，應補繳企業所得稅，差異額為負數，應退(抵)企業所得稅。
-
庫存周轉率的計算方式及評估
庫存周轉率計算公式是(以月平均庫存周轉率為例)：存貨周轉率=期間內的發出總額/期間內的平均庫存庫存周轉率=售出商品的成本/平均庫存總值=160/35=4.57庫存周轉率的
-
權益資本成本的計算公式
采用資本資產定價模型(CAPM)計算,計算公式為：若普通股發行時還有籌資費用，在計算式則需扣除籌資費用，計算公式變為：（3）除上述兩種模型法外，普通股資金成本的計算還可采用；稅前債
-
會計報酬率計算公式
會計報酬率法計算：會計報酬率=年平均凈收益/原始投資額×100%會計報酬率法特點：計算時使用會計報表上的數據，以及普通會計的收益和成本觀念1、首先，我們要知道這是考察投資報酬率和剩
-
本期盈余轉入累計盈余怎么計算
本期盈余轉入累計盈余怎么計算？答:本期盈余的數用未分配利潤的期末數減期初數.流動資產總額為應收賬款、存貨、現金、累計盈余資金之和.前三項數據來自流動資金估算表;累計盈
-
商業匯票年末計提應收利息計算方式
商業匯票年末計提應收利息計算方式，數豆子為大家整理相關內容如下。商業匯票年末計提應收利息計算方式應收票據的賬務處理方法怎么做?1、因債務人抵償前欠貨款而取得的應收票據時:借:應收
-
資產負債表應付賬款如何計算
資產負債表應付賬款如何計算，最近很多小伙伴關注這個問題，下面由數豆子為大家整理相關內容，一起來看看吧。對于應付賬款的涉稅事項分析從以下兩方面入手：1、對應付賬款期末余額的增減
-
核定征收所得稅額怎么計算
核定征收所得稅額怎么計算，財務人員經常會遇到此類問題，下面由數豆子為大家整理相關內容，一起來看看吧。核定征收和查賬征收方式，所得稅都是季度預繳，年終匯算清繳。也就是說，平時按
-
應付稅款法怎么計算所得稅費用的
應付稅款法怎么計算所得稅費用的，經常有小伙伴遇到這個問題，下面由數豆子為大家整理相關內容，一起來看看吧。應納稅所得額=會計利潤十納稅調整增加額一納稅調整減少額納稅調整增加額主
-
價內稅和價外稅的計算上有什么區別
價內稅和價外稅的計算上有什么區別，財務人員經常會遇到此類問題，下面由數豆子為大家整理相關內容，一起來看看吧。價內稅：稅款=含稅價格*稅率價外稅：稅款=不含稅價格*稅率=(含稅價格/
-
加權平均法計算生產成本公式是什么
加權平均法計算生產成本公式是什么，在會計行業經常會遇到此類問題，下面由數豆子為大家整理相關內容，一起來看看吧。加權平均法亦稱全月一次。是指以本月全部進貨數量加上月初存貨數量作