出租個人房屋怎么開票？

發(fā)表于：2018-09-23 14:49:57
分類：會計(jì)實(shí)務(wù)

　　營改增后個人出租房屋如何開票和繳稅?
　　問：個人出租住房如何確定應(yīng)納稅所得額?營改增后涉及的增值稅如何處理?
　　答：一、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《征收個人所得稅若干問題的規(guī)定》的通知》規(guī)定：
　　(一)納稅義務(wù)人在出租財產(chǎn)過程中繳納的稅金和國家能源交通重點(diǎn)建設(shè)基金、國家預(yù)算調(diào)節(jié)基金、教育費(fèi)附加，可持完稅(繳款)憑證，從其財產(chǎn)租賃收入中扣除。
　　(二)納稅義務(wù)人出租財產(chǎn)取得財產(chǎn)租賃收入，在計(jì)算征稅時，除可依法減除規(guī)定費(fèi)用和有關(guān)稅、費(fèi)外，還準(zhǔn)予扣除能夠提供有效、準(zhǔn)確憑證，證明由納稅義務(wù)人負(fù)擔(dān)的該出租財產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用。允許扣除的修繕費(fèi)用，以每次800元為限，一次扣除不完的，準(zhǔn)予在下一次繼續(xù)扣除，直至扣完為止。”
　　二、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人轉(zhuǎn)租房屋取得收入征收個人所得稅問題的通知》規(guī)定：“一、個人將承租房屋轉(zhuǎn)租取得的租金收入，屬于個人所得稅應(yīng)稅所得，應(yīng)按“財產(chǎn)租賃所得”項(xiàng)目計(jì)算繳納個人所得稅。二、取得轉(zhuǎn)租收入的個人向房屋出租方支付的租金，憑房屋租賃合同和合法支付憑據(jù)允許在計(jì)算個人所得稅時，從該項(xiàng)轉(zhuǎn)租收入中扣除。”
　　三、根據(jù)《關(guān)于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》規(guī)定：“四、…… 個人出租房屋的個人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，計(jì)算房屋出租所得可扣除的稅費(fèi)不包括本次出租繳納的增值稅。個人轉(zhuǎn)租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值稅額，在計(jì)算轉(zhuǎn)租所得時予以扣除。”
　　問：全面營改增后，納稅人出租不動產(chǎn)開具發(fā)票有何要求?
　　答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告》規(guī)定：“四、增值稅發(fā)票開具
　　(五)出租不動產(chǎn)，納稅人自行開具或者稅務(wù)機(jī)關(guān)代開增值稅發(fā)票時，應(yīng)在備注欄注明不動產(chǎn)的詳細(xì)地址。
　　(六)個人出租住房適用優(yōu)惠政策減按1.5%征收，納稅人自行開具或者稅務(wù)機(jī)關(guān)代開增值稅發(fā)票時，通過新系統(tǒng)中征收率減按1.5%征收開票功能，錄入含稅銷售額，系統(tǒng)自動計(jì)算稅額和不含稅金額，發(fā)票開具不應(yīng)與其他應(yīng)稅行為混開。

　　往年房租發(fā)票怎么補(bǔ)開？
　　1 地稅可以補(bǔ)開以前年度房租發(fā)票。地稅可以補(bǔ)開可以任意時間房租發(fā)票。開票金額中不包括要交的稅金的5%稅。需要材料：房東身份證，房產(chǎn)證明，租賃合同復(fù)印件。不會有滯納金之類的。
　　2 可以到地稅局補(bǔ)開前幾年的發(fā)票，但前提是需要繳納營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、個人所得稅等稅費(fèi) 如果對方不是用于報銷，可以跟對方協(xié)商一下，是否可以不提供。如果對方堅(jiān)持要補(bǔ)開，可以試著將稅金轉(zhuǎn)嫁給租房人，因?yàn)楹贤瑳]有明確這一項(xiàng)。
　　3 根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》(中華人民共和國主席令第63號)第八條規(guī)定：“企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時扣除。”
　　4 此外，根據(jù)《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》第十九條規(guī)定：“銷售商品、提供服務(wù)以及從事其他經(jīng)營活動的單位和個人，對外發(fā)生經(jīng)營業(yè)務(wù)收取款項(xiàng)，收款方應(yīng)當(dāng)向付款方開具發(fā)票;特殊情況下，由付款方向收款方開具發(fā)票。
　　5 ”第二十條規(guī)定“所有單位和從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的個人在購買商品、接受服務(wù)以及從事其他經(jīng)營活動支付款項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)向收款方取得發(fā)票。”第二十一條規(guī)定：“不符合規(guī)定的發(fā)票，不得作為財務(wù)報銷憑證，任何單位和個人有權(quán)拒收。”企業(yè)租賃房產(chǎn)應(yīng)取得出租方開具的發(fā)票作為稅前扣除的合法憑據(jù)。
　　6 企業(yè)當(dāng)年度實(shí)際發(fā)生的相關(guān)成本、費(fèi)用，由于各種原因未能及時取得該成本、費(fèi)用的有效憑證，企業(yè)在預(yù)繳季度所得稅時，可以暫按賬面發(fā)生金額進(jìn)行核算;但是在匯算清繳時，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)充提供該成本、費(fèi)用的有效憑證。

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