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企業轉租的租金收入如何申報?

問：出租房屋后，承租人(企業)將房子轉租出去，此時房屋所有人(企業)出租人是否需要繳納何種稅?承租人也就是轉租人是否需要繳稅?如果轉租人繳納稅款，其與出租人繳納的稅款有何不同?

答：產權所有人作為出租人應繳納營業稅及附加、印花稅、房產稅、土地使用稅、所得稅。轉租人再出租房產時，原出租人并未取得所得，不用就轉租人再出租取得的收入納稅。

租金收入的所得稅處理

(一)提前收到租金的情況，會計與稅法實現了一致

例1：2009年1月1日A企業租賃閑置的機器設備給B企業，租賃期3年，每年租金200萬元，2009年1月1日一次收取了3年的租金600萬元。

會計處理：2009年度確認200萬元租金收入，而《條例》第19條確認600萬元收入，屬于稅法與會計的差異，應在納稅申報表附表3第5行調增應納稅所得額400萬元。2010、2011兩個年度應該調減200萬元。而《通知》下發后，根據權責發生制原則，在稅收上可以每年確認200萬元收入，堅持了權責發生制原則和配比原則。

(二)跨期后收取租金的，在租金問題上會計與稅法有差異

例2：接上例，假如2009年簽訂租賃合同，租賃期3年，2011年一次性收取租金600萬元。

會計處理：2009、2010、2011年每年確認收入200萬元，而稅法在2011年一次性確認收入，因此附表3第5行在2009年每年調減200 萬元，則2011年調增應納稅所得額400萬元。稅法之所以這樣規定，是因為2009、2010年實際沒有收到租金，如果規定按照權責發生制納稅，企業必然缺乏必要的納稅資金，因此納稅義務確定在根據合同規定收到租金的2011年。因此，目前租金收人的納稅義務發生時間，體現了"權責發生制"和"納稅必要資金原則"。

(三)租金納稅處理前后有差異，需追溯調整

《通知》沒有明確執行時間，但是由于該文件是對執行《企業所得稅法》的解釋，一般認為應該在2008年開始實施。

例3：某企業2008年一次性收取3年租金600萬元，2008年一次性作為收入，并且在附表3第5行納稅調增400萬元。企業提出進行追溯調整，即：2008年應確認收入200萬元，多確認的400萬元應該退稅，企業不要求退稅，而是要求在2009年抵頂稅款400萬元×25%=100(萬元)，而以后每年度不再做納稅調減，即實現了資金的時間價值。如果不要求抵頂，則每年調減應納稅所得額200萬元。

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