土地增值稅扣除項目

發表于：2018-10-04 21:17:17
分類：會計實務

　　土地增值稅扣除項目
　　1.對于新建房地產轉讓準予扣除的項目
　　2.對于存量房地產轉讓準予扣除的項目
　　【高頻考點】土地增值稅扣除項目
　　（一）對于新建房地產轉讓，可扣除：
　　1.取得土地使用權所支付的金額，包括：
　　（1）納稅人為取得土地使用權所支付的地價款；
　　（2）納稅人在取得土地使用權時按國家統一規定繳納的有關費用。
　　2.房地產開發成本，包括 6 項，即土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。
　　3.房地產開發費用——期間費用，即銷售費用、管理費用、財務費用，開發費用不按實際發生的費用扣除，而是按標準進行扣除，關鍵取決于財務費用中的利息處理：
　　（1）納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明的：
　　房地產開發費用＝利息＋（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發成本）×5%以內
　　利息注意三點：①提供金融機構證明；②不能超過按商業銀行同類同期銀行貸款利率計算的金額。③不包括加息、罰息。
　　（2）納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，或不能提供金融機構貸款證明的：房地產開發費用＝（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發成本）×10%以內
　　【關于利息的其他規定】
　　（1）全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。即：
　　房地產開發費用＝（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發成本）×10%以內
　　（2）房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用上述 1、2 項所述兩種辦法。
　　（3）土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。
　　4.與轉讓房地產有關的稅金：城建稅、教育費附加等。
　　5.財政部規定的其他扣除項目
　　從事房地產開發的納稅人可加計 20%的扣除：
　　加計扣除費用＝（取得土地使用權支付的金額＋房地產開發成本）×20%
　　（二）對于存量房地產轉讓，可扣除：
　　1.房屋及建筑物的評估價格。
　　評估價格＝重置成本價×成新度折扣率
　　2.取得土地使用權所支付的地價款或出讓金、按國家統一規定繳納的有關費用。
　　3.轉讓環節繳納的稅金。

土地增值稅扣除項目

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