房地產會計如何做賬？

發表于：2018-11-15 10:51:48
分類：會計實務

　　房地產會計如何做賬？房地產公司應該執行《房地產開發企業會計制度》，不能按商業和工業會計制度建賬。先談談會計流程吧。房地產行業的會計流程與其他行業的會計流程大同小異。
　　1、關于費用的報銷。有關的業務人員簽字，部門負責人簽字，然后由會計部門的有關人員審核，最后由簽批權的負責人簽字后，由出納支付。出納做記賬憑證。
　　2、房地產行業一般情況同上。只是在出包工程時支付工程款，有的企業由會計部會同工程部按定額或形象進度測算工程進度并以此支付工程款，有的企業只由工程部測算工程進度，有關人員簽字后支付工程款。實際上就是會計的《建筑會同》采用完工百分比法確定收入。
　　3、出納只做與貨幣收支有關的記賬憑證，并據此核對現金日記賬、銀行存款日記賬。
　　4、由會計部有關人員進行會計記賬憑證審核。
　　5、由會計部有關人員進行記賬憑證匯總、試算平衡、記賬。
　　6、由會計部有關人員制作轉賬憑證。由會計部有關人員審核，再記賬。
　　7、填制會計報表、稅表。

　　再談談房地產行業會計科目的設置。房地產行業的會計科目與一般的制造業的會計科目基本相同。一般的貨幣資金、往來等都用。不同的是：
　　工業企業一般不使用：預收賬款、預付賬款。而房地產行業使用這兩個科目。工業的“生產成本”，房地產行業改為：“開發成本”，它下面設6個二級科目，分別是：
　　1.土地出讓及拆遷安置補償費
　　2.前期工程費、
　　3.基礎設施工程費、
　　4.建筑安裝工程費、
　　5配套設施工程費、
　　6.開發間接費。
　　一般房地產行業按項目、開發期設置三級科目。（必須說明，在成本核算方面，最理想的核算方法是按棟核算成本，以建筑面積做為分配混合費用的依據。但是，由于實際工作中，由于有關人員、收費等是打包的形式，按上述方法分攤較難，再加上同期開發的樓盤基本相同，可以采用按項目、開發期核算成本）。工業企業的“庫存商品”改為“開發產品”；“制造費用”改為“開發間接費用”。
　　二.再談談有關稅費情況。由于房地產開發的產品周期較長，一般的按會計準則要求確認收入時間會較長，但是，國家的稅收不能延期，因此，有關的稅法規定，按企業收取的預收款為稅基計算繳納營業稅及附加稅。也就是說，當房地產行業銷售期房的時候，就開始交稅。并且按一定的比例預交企業所得稅、土地增值稅，房地產行業還應該繳納土地使用稅。當工程開發完畢后，要匯算清繳土地增值稅。

　　房地產開發企業售樓部費用如何做賬務處理？
　　售樓部利用會所作為營銷設施，會計和稅務處理的原則就是要根據以上規定，區分該會所的建造性質，分別適用不同的方式：
　　（1）如果該會所屬于不能有償轉讓的公共配套設施，符合國稅發[2009]31號文件第十七條第一款的規定，例如產權歸全體業主所有，則該會所的建造費用計入公共配套設施費進行會計處理。
　?。?）如果該會所屬于未來出售轉讓的公共配套設施，符合國稅發[2009]31號文件第十七條第二款的規定，則將該會所視為獨立的開發產品和成本計算單位，按照開發成本的具體成本項目設置會計科目進行明細分類核算。銷售時，按銷售不動產征收相應的營業稅、城建稅、教育費附加、企業所得稅、土地增值稅、印花稅等。
　　（3）如果該會所屬企業自用，則成本通過“在建工程”歸集，完工后，轉入“固定資產”或“投資性房地產”科目。會所自用，相應要征收房產稅和土地使用稅。出租使用的話，則要征收營業稅、城建稅、教育費附加、企業所得稅、房產稅、土地使用稅、印花稅等。

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