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營(yíng)改增后房地產(chǎn)預(yù)收賬款如何做分錄？

營(yíng)業(yè)稅時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)收房款時(shí)，即達(dá)到營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)時(shí)間，在不動(dòng)產(chǎn)所在地申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。營(yíng)改增后，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收房款，未達(dá)到增值稅納稅義務(wù)時(shí)間，只是需要在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳增值稅。但如果對(duì)預(yù)收款開具了發(fā)票，則達(dá)到了納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，需要在機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)增值稅，當(dāng)然現(xiàn)在很多地方政策對(duì)預(yù)收房款要求不開發(fā)票不申報(bào)等，這個(gè)要注意賬務(wù)處理是不同的。最終確認(rèn)收入時(shí)，還需要計(jì)提增值稅，如何即反應(yīng)業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)，又帳表相符，賬務(wù)核算又簡(jiǎn)便易行。

例一：某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)甲房地產(chǎn)項(xiàng)目，2016年5月18日，預(yù)售房屋一套，售價(jià)100萬元，同時(shí)，收到客戶乙交付的預(yù)售款80萬元，該項(xiàng)目按簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)算，征收率5%。

會(huì)計(jì)處理如下：(單位：萬元，下同)

預(yù)收房款

(1)收到預(yù)售款時(shí)

借：銀行存款80

貸：預(yù)收賬款80

(2)預(yù)繳申報(bào)

國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)文件規(guī)定，一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%。

適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照11%的適用稅率計(jì)算；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5%的征收率計(jì)算。

借：應(yīng)交稅費(fèi)--預(yù)交增值稅(簡(jiǎn)易預(yù)繳)2.29

貸：銀行存款2.29

該公司預(yù)繳的稅款2.29萬元應(yīng)填報(bào)《增值稅預(yù)繳稅款表》進(jìn)行納稅申報(bào)，營(yíng)改增后，收到預(yù)收款的當(dāng)天不再是銷售不動(dòng)產(chǎn)的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。只有開具售房發(fā)票或不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移以及合同約定的交房日期方可確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生。所以，無需在《增值稅納稅申報(bào)表》第1行"按適用稅率計(jì)稅銷售額"欄中填報(bào)。僅在《增值稅預(yù)繳稅款表》中第2行的第1列填寫80萬元，第2列填寫0，第3列填寫3%，第4列填寫2.29萬元，同時(shí)，增值稅納稅申報(bào)表附列資料(四)對(duì)預(yù)繳的稅款進(jìn)行臺(tái)賬登記，第4行第2列填寫本月發(fā)生的應(yīng)在以后抵減的預(yù)繳增值稅額。

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