房租發(fā)票需要繳納哪些稅？

個(gè)人開(kāi)具的房租發(fā)票，需要繳納增值稅、附加稅、個(gè)稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅。

一、增值稅：

1、其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)【不含住房】，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。其他個(gè)人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》【國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第16號(hào)】第四條第二款】；

2、自然人采取一次性收取租金的形式出租不動(dòng)產(chǎn)，取得的租金收入可在對(duì)應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)偅謹(jǐn)偤笤伦饨鹗杖氩怀^(guò)10萬(wàn)元的，可以享受小規(guī)模納稅人免稅政策。【《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于小規(guī)模納稅人免征增值稅政策有關(guān)征管問(wèn)題的公告》【國(guó)家稅務(wù)總局公告2019年第4號(hào)】第四條】；

二、城市維護(hù)建設(shè)稅：

1、為實(shí)際繳納的增值稅稅額，稅率為7%【市區(qū)】、5%【縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)】或1%【其他】。在此基礎(chǔ)上，對(duì)增值稅小規(guī)模納稅人減按50%征收城市維護(hù)建設(shè)稅。【《中華人民共和國(guó)城市維護(hù)稅暫行條例》【國(guó)發(fā)[1985]19號(hào)】第三條、第四條】；

三、教育費(fèi)附加和地方教育附加，

1、教育費(fèi)附加，以各單位和個(gè)人實(shí)際繳納的增值稅、營(yíng)業(yè)稅、消費(fèi)稅的稅額為計(jì)征依據(jù)，教育費(fèi)附加率為3%，分別與增值稅、營(yíng)業(yè)稅、消費(fèi)稅同時(shí)繳納。【《征收教育費(fèi)附加的暫行規(guī)定》【中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第448號(hào)】第三條】；

2、地方教育附加征收標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一為單位和個(gè)人【包括外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)及外籍個(gè)人】實(shí)際繳納的增值稅、營(yíng)業(yè)稅和消費(fèi)稅稅額的2%。【《財(cái)政部關(guān)于統(tǒng)一地方教育附加政策有關(guān)問(wèn)題的通知》【財(cái)綜[2010]98號(hào)】；

3、根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于擴(kuò)大有關(guān)政府性基金免征范圍的通知》【財(cái)稅[2016]12號(hào)】規(guī)定，月租金小于10萬(wàn)元的繳費(fèi)義務(wù)人免征教育費(fèi)附加和地方教育附加。

四、房產(chǎn)稅，稅率為12%，享受減半，

1、房產(chǎn)出租的，計(jì)征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。免征增值稅的，確定計(jì)稅依據(jù)時(shí)，成交價(jià)格、租金收入、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額。【《關(guān)于營(yíng)改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》【財(cái)稅[2016]43號(hào)】第二條、第五條】；

2、計(jì)稅依據(jù)為不含增值稅的租金收入，住房類(lèi)稅率為4%，非住房類(lèi)稅率為12%。【財(cái)稅﹝2008﹞24號(hào)】在此基礎(chǔ)上，對(duì)增值稅小規(guī)模納稅人減按50%征收房產(chǎn)稅。【《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于實(shí)施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》【財(cái)稅[2019]13號(hào)】第三條】出租不動(dòng)產(chǎn)代開(kāi)增值稅發(fā)票應(yīng)征房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間比照增值稅執(zhí)行。

五、土地使用稅，

1、住房類(lèi)免征土地使用稅，非住房類(lèi)按實(shí)征收土地使用稅。根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)政策的通知》【財(cái)稅[2008]24號(hào)】規(guī)定，對(duì)個(gè)人出租住房免征印花稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

六、印花稅，

1非住房出租，稅率為0。1%，享受減半，【《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》【國(guó)務(wù)院令1988年第11號(hào)】】按租賃金額千分之一貼花。稅額不足一元的按一元貼花；

2、對(duì)增值稅小規(guī)模納稅人減按50%征收印花稅。【《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于實(shí)施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》【財(cái)稅[2019]13號(hào)】第三條】

七、個(gè)人所得稅，個(gè)人一次性收取數(shù)月租金，可將數(shù)月租金在對(duì)應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)偤笥?jì)算個(gè)人所得稅【對(duì)此，財(cái)稅界有不同的觀點(diǎn)，但是"金三"代開(kāi)租金發(fā)票時(shí)，已證明可以像增值稅一樣平均分?jǐn)偟綄?duì)應(yīng)的租賃期內(nèi)】，這意味著每月租金收入不超過(guò)4000元，每個(gè)月都可以扣800元；更為可喜的是稅局竟將房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅也分?jǐn)偟綄?duì)應(yīng)的租賃期內(nèi)。

房租增值稅專(zhuān)用發(fā)票可以抵扣嗎？

能否抵扣要看租房的用途

如果是用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理用的房子，增值稅一般納稅人房租增值稅專(zhuān)用發(fā)票可以抵扣。

根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件。

可以憑取得的增值稅專(zhuān)用發(fā)票抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的必須是增值稅一般納稅人。

一般納稅人所取得的專(zhuān)用發(fā)票并不是都可以抵扣的，用于按規(guī)定列舉的不得抵扣的情形的，不可以抵扣，否則可以抵扣。比如：

租入的門(mén)面是專(zhuān)門(mén)經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售農(nóng)藥、種子種苗等免稅項(xiàng)目的，不可以抵扣；但同時(shí)兼營(yíng)工具、漁具等應(yīng)稅貨物的，則可以抵扣。

租入的住房用于職工住宿、娛樂(lè)的不可以抵扣，但用作倉(cāng)庫(kù)、辦公場(chǎng)所的可以抵扣。

租入的廠房用于專(zhuān)門(mén)生產(chǎn)免稅產(chǎn)品、簡(jiǎn)易計(jì)算方法項(xiàng)目的不可以抵扣，但兼營(yíng)應(yīng)稅項(xiàng)目的可以抵扣，等等。

房屋租金取得專(zhuān)票，首先要判斷是否屬于增值稅納稅義務(wù)范圍；其次，依據(jù)現(xiàn)有36號(hào)文規(guī)定，可以全額抵扣。