一、目標(biāo)成本科目組成

不同地產(chǎn)公司成本科目的劃分有所不同，但是其本質(zhì)并無不同。大致可分為土地成本、開發(fā)成本、建安成本、間接成本等四部分內(nèi)容。

1、土地成本即開發(fā)商為取得土地所付出的相關(guān)成本；

2、開發(fā)成本主要包括勘查設(shè)計(jì)費(fèi)用、報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、評(píng)估咨詢費(fèi)用等；

3、建安成本主要包括前期工程費(fèi)用、主體建安工程費(fèi)用、園林景觀費(fèi)用、市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用等；

4、間接成本主要包括營(yíng)銷費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用（銀行利息、稅費(fèi)等）。

二、成本科目概念解析

1、土地成本。也稱地價(jià)，即開發(fā)商取得土地使用權(quán)付出的成本，包含但不限于土地出讓金、契稅，安置拆遷補(bǔ)償費(fèi)、交易服務(wù)費(fèi)、評(píng)估等費(fèi)用。大家會(huì)經(jīng)常看到，某地塊拍出地王項(xiàng)目，成交價(jià)：***億元，樓面地價(jià)：***元/m2，我想有必要向大家對(duì)樓面地價(jià)做個(gè)闡述。樓面價(jià)即單位計(jì)容建筑面積所包含的土地價(jià)格，如某地塊1500萬元/畝，容積率2.0，如何計(jì)算樓面價(jià)呢？首先，1500萬元/畝，如果折算成占地面積約為：1500萬元/666.67m2=22500元/m2，即1500萬元/畝，相當(dāng)于每平方占地面積22500元；根據(jù)已知容積率為2.0，表示每平方占地面積可建設(shè)2平方米的計(jì)容建筑面積的建筑，則單位計(jì)容建筑面積的土地價(jià)格為22500/2.0=11250元/m2，即該地塊的樓面地價(jià)為11250元/m2。

2、勘查設(shè)計(jì)費(fèi)。勘查設(shè)計(jì)費(fèi)主要包括地質(zhì)勘查、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、各專項(xiàng)設(shè)計(jì)費(fèi)（供電、景觀、人防、綠色建筑等）、施工圖審查等。普通住宅的勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用，建筑面積單方指標(biāo)范圍約在70元/m2-90元/m2之間。

3、報(bào)批報(bào)建費(fèi)。報(bào)批報(bào)建費(fèi)用主要是對(duì)于開發(fā)商在當(dāng)?shù)剡M(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目需要向政府及各部門繳納的相關(guān)行政事業(yè)性收費(fèi)，主要包括城市設(shè)施基礎(chǔ)配套費(fèi)、環(huán)境影響評(píng)估、水土保持、環(huán)保驗(yàn)收、公告公示等，普通住宅項(xiàng)目，報(bào)批報(bào)建建筑面積單方指標(biāo)大約在120-150元/m2，不同地區(qū)差異較大。

4、前期工程費(fèi)。主要包括臨時(shí)圍墻、三通一平（臨時(shí)道路、臨時(shí)供水、臨時(shí)供電、場(chǎng)地土方等）、臨時(shí)設(shè)施等。

5、主體建安工程費(fèi)。主要包括項(xiàng)目土石方工程、基坑支護(hù)工程、基礎(chǔ)工程、主體建筑工程、防水與保溫工程、門窗欄桿百葉工程、外幕墻工程、室內(nèi)精裝修工程、安裝工程，消防工程，智能化工程，電梯工程等所有屬于或者依附在主體建筑上的所有工程費(fèi)用。普通百米高層住宅（毛坯）的主體建安工程費(fèi)用約1800-2000元/m2，裝配式建筑，根據(jù)裝配率多少，每增加10%的裝配率，費(fèi)用增加約150元/m2；地庫主體建安工程費(fèi)用約2500-2800元/m2。

6、園林景觀費(fèi)。主要包括=屬于園林景觀的軟景，硬景，景觀燈具與亮化，水景與泳池，園林小品等；園林景觀是屬于敏感性成本，能項(xiàng)目帶來產(chǎn)品溢價(jià)。

成本水平：剛需項(xiàng)目300-500元/m2，改善型項(xiàng)目：500-700元/m2，高端項(xiàng)目：700-1500元/m2；

7、市政配套費(fèi)。主要包括自來水工程、供配電工程、小市政工程、燃?xì)夤こ獭⑿^(qū)標(biāo)示標(biāo)牌工程等。自來水工程通常具有壟斷或者半壟斷性質(zhì)，指標(biāo)水平根據(jù)當(dāng)?shù)氐那闆r進(jìn)行確定；供配電工程在一定地區(qū)內(nèi)，紅線內(nèi)的配電指標(biāo)相對(duì)穩(wěn)定，但是對(duì)于紅線外供配電，因?yàn)樽冸娬揪嚯x紅線的距離不同導(dǎo)致成本水平差異較大；燃?xì)夤こ檀蠖鄶?shù)按照戶數(shù)計(jì)算，根據(jù)當(dāng)?shù)氐娜細(xì)夤镜馁M(fèi)用水平統(tǒng)一收取。市政配套費(fèi)用的建筑面積單方指標(biāo)約190元/m2-240元/m2。

8、營(yíng)銷費(fèi)用。根據(jù)公司的營(yíng)銷費(fèi)用水平結(jié)合項(xiàng)目的種類和實(shí)際情況確定，一般為項(xiàng)目貨值2%-3%之間。

9、管理費(fèi)用。可直接根據(jù)公司的費(fèi)率水平計(jì)算即可，一般在為項(xiàng)目貨值1.5%-3%之間。

10、財(cái)務(wù)費(fèi)用。項(xiàng)目的財(cái)務(wù)費(fèi)用跟項(xiàng)目的開發(fā)節(jié)奏，融資方式，融資利率水平有很大關(guān)系，需要與財(cái)務(wù)部門共同商議確定。