投資性房地產的轉換與處置

一、投資性房地產的轉換

（一）轉換條件

在下列情況下，當有 確鑿證據表明房地產 用途發生改變時，企業應當將投資性房地產轉換為其他資產或將其他資產轉換為投資性房地產：

①投資性房地產開始自用，相應地由投資性房地產轉換為自用房地產。比如原來出租的房地產現改為自用房地產；

②房地產開發企業將其存貨以經營租賃方式租出，相應地由存貨轉換為投資性房地產；

③自用土地使用權停止自用，用于賺取租金或資本增值，相應地由無形資產轉為投資性房地產；

④自用建筑物停止自用，改為出租，相應地由固定資產轉換為投資性房地；

⑤房地產企業將用于經營出租的房地產重新開發用于對外銷售，從投資性房地產轉為存貨。

（二）轉換時 入賬價值的選擇

1.在 成本模式下，房地產轉換后的入賬價值，以其 轉換前的賬面價值確定。會計分錄為：

A.由自用房地產或存貨轉入投資性房地產時：

借：投資性房地產（轉換時原賬面余額）

累計折舊（攤銷）

固定資產（無形資產）減值準備

貸：固定資產、無形資產或開發產品

投資性房地產累計折舊（攤銷）

投資性房地產減值準備

B.由投資性房地產轉為自用房地產或存貨時：

借：固定資產、無形資產（轉換時原賬面余額）

或開發產品（轉換時原賬面價值）

投資性房地產累計折舊（攤銷）

投資性房地產減值準備

貸：投資性房地產

累計折舊（攤銷）

固定資產（無形資產）減值準備

2.以 公允價值計量的投資性房地產 轉換為自用房地產或存貨時，應當以其 轉換當日的公允價值作為自用房地產或存貨的賬面價值，轉換當日的公允價值與投資性房地產原賬面價值之間的 差額計入當期損益。

會計分錄為：

借：固定資產、無形資產或開發產品（轉換日公允價值）

公允價值變動損益（公允價值小于賬面價值的差額）

貸：投資性房地產（轉換時賬面價值）

公允價值變動損益（公允價值大于賬面價值的差額）

3.自用房地產或存貨 轉換為以公允價值計量的投資性房地產時，如果轉換當日的 公允價值小于原賬面價值，應當將 差額計入當期損益；如果轉換當日的 公允價值大于原賬面價值，應當將其 差額計入其他綜合收益。

會計分錄為：

借：投資性房地產（以轉換日公允價值計量）

累計折舊（攤銷）公允價值變動損益（公允價值小于賬面價值的差額）

固定資產（無形資產）減值準備、存貨跌價準備（轉換時已提減值準備）

貸：固定資產、無形資產或開發產品（轉換日賬面余額）

其他綜合收益（公允價值大于賬面價值的差額）

二、投資性房地產的 處置

1.成本模式下

企業出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發生投資性房地產毀損時，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益（將實際收到的 處置收入計入其他業務收入，所處置投資性房地產的 賬面價值計入其他業務成本）。

（1）收到處置價款時：

借：銀行存款

貸： 其他業務收入

應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）

（2）結轉投資性房地產成本

借： 其他業務成本

投資性房地產累計折舊投

資性房地產減值準備

貸：投資性房地產

2.公允價值模式下一般分錄如下：

（1）按實際收到的款項借：銀行存款

貸： 其他業務收入

應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）

（2）按當時投資性房地產的賬面余額

借： 其他業務成本

貸：投資性房地產——成本

——公允價值變動（也可能在借方）

（3）將 累計公允價值變動轉入其他業務成本

借：公允價值變動損益

貸：其他業務成本或反之。

（4）將 轉換時原計入其他綜合收益的部分轉入其他業務成本

借：其他綜合收益

貸：其他業務成本

充實自己，才能望得更遠

【例題.多選題】采用公允價值對投資性房地產進行后續計量的情況下，下列會計處理方法中，說法正確的有（）。

A將作為存貨的房地產轉換為投資性房地產的，應按其在轉換日的公允價值，借記“投資性房地產-成本”科目，按其已計提存貨跌價準備，借記“存貨跌價準備”，按其賬面余額，貸記“開發產品”等科目，按其差額，貸“其他綜合收益 ”科目或借記”公允價值變動損益“科目

B資產負債表日，投資性房地產的公允價值高于其賬面余額的差額，借記“投資性房地產-公允價值變動”科目，貸記“公允價值變動損益 ”科目

C將投資性房地產轉為存貨時，應按其在轉換日的公允價值，借記“開發產品”等科目，結轉“投資性房地產”的科目余額，按其差額，貸記或借記“公允價值變動損益 ”科目

D出售投資性房地產時，除結轉成本外，還應將公允價值變動損益和其他綜合收益 轉入“其他業務收入”科目

『正確答案』ABC

『答案解析』選項D，應將其轉入“其他業務成本”科目