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銀行抵債資產用于出租如何核算?

1.以物抵債是指銀行的債權到期,但債務人無法用貨幣資金償還債務,或債權雖未到期,但債務人已出現嚴重經營問題或其他足以嚴重影響債務人按時足額用貨幣資金償還債務,或當債務人完全喪失清償能力時,擔保人也無力以貨幣資金代為償還債務,經銀行與債務人、擔保人或第三人協商同意,或經人民法院、仲裁機構依法裁決,債務人、擔保人或第三人以實物資產或財產權利作價抵償銀行債權的行為.

2.取得抵債資產支付的相關稅費是指銀行收取抵債資產過程中所繳納的契稅、車船使用稅、印花稅、房產稅等稅金,以及所支出的過戶費、土地出讓金、土地轉讓費、水利建設基金、交易管理費、資產評估費等直接費用.

3.銀行取得的抵債資產,應按抵債資產的公允價值入賬,取得抵債資產應支付的相關稅費通過"應交稅費"科目進行核算.由于銀行取得抵債資產(辦公樓)后,即取得了該辦公樓的產權,因此,銀行取得抵債資產(辦公樓)后用于出租應通過"投資性房地產"科目進行核算.

如何進行抵債資產的財務稅收處理?

(一)財務處理

1.企業取得的抵債資產,應按其公允價值,借記本科目,原已計提資產減值準備的,借記"壞賬準備"、"貸款損失準備"等科目,按應收債權的賬面余額,貸記"貸款"、"應收利息"、"長期應收款"、"其他應收款"等科目,按應支付的相關稅費,貸記"應交稅費"科目,按其差額,借記"營業外支出"或貸記 "營業外收入"科目.

2.抵債資產保管期間取得的收入,借記"現金"、"銀行存款"、"存放中央銀行款項"等科目,貸記"營業外收入"科目.保管期間發生的費用,借記"營業外支出"科目,貸記"現金"、"銀行存款"、"存放中央銀行款項"等科目.

3.企業取得抵債資產后如轉為自用,應在相關手續辦妥時,按轉為自用資產的賬面價值,借記"固定資產"等科目,貸記本科目.

4.處置抵債資產時,應按實際取得的處置收入,借記"現金"、"銀行存款"、"存放中央銀行款項"、"長期應收款"、"其他應收款"等科目,已計提跌價準備的,借記本科目(跌價準備),按應支付的相關稅費,貸記"應交稅費"科目,按其賬面余額,貸記本科目,按其差額,貸記"營業外收入"科目或借記"營業外支出"科目.

(二)稅收處理

(1)增值稅(營改增)

以物抵債是以收回實物資產或財產權利的方式收回債權,也包含未繳納增值稅的利息收入.金融企業收回抵債資產包含的未稅利息收入應在收回抵債資產時確認,計算繳納增值稅.在抵債協議或法院裁決書中一般有明確抵債金額和利息劃分;如無明確此項時,按照稅法原則,需以抵債資產公允價值作為抵債金額.

(2)所得稅

①抵債資產折價金額高于債權金額

金融保險企業收回的以物抵債非貨幣財產,經評估后的折價金額若高于債權的金額,凡退還給原債務人的部分,不作為應稅收入;不退還給原債務人的部分,應計入應稅收入,按規定計算繳納企業所得稅.

②)抵債資產折價金額低于債權金額

金融企業對依法取得的抵債資產,按評估確認的市場公允價值入賬后,扣除抵債資產接收費用,小于貸款本息的差額,經追償后仍無法收回的債權,可以作為呆賬在企業所得稅前扣除.

(3)印花稅

根據稅法規定,因借款方無力償還借款而將抵押財產轉移給貸款方,應就雙方書立的產權轉移書據,按產權轉移書據計稅貼花,就所載金額繳納萬分之五的印花稅.

(4)契稅

金融機構獲得土地、房屋等抵債資產的所有權時,應繳納契稅,稅率為成交價格的3%~5%.

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