“本公司前段時間將公司用地出讓給他人經(jīng)營，作為回報，經(jīng)營方給公司相應的股權，但不知這樣的土地投資涉及到何種稅費？”近日，一公司相關負責人來電稅務部門咨詢。據(jù)稅務部門人士稱，根據(jù)我國《公司法》規(guī)定，以土地使用權投資的，投資人必須在規(guī)定的時間內(nèi)將土地使用權過戶到被投資單位，這是一種投資人以土地使用權交換股權的行為，涉及營業(yè)稅、單位和個人所得稅、印花稅、土地增值稅和契稅等六個稅種，征稅或不征稅的比例也不相同。

　　營業(yè)稅分階段區(qū)別征稅土地使用權的投資，稅收上認定屬土地使用權無形資產(chǎn)轉讓，但投資行為是不征收營業(yè)稅的。

　　《國家稅務總局關于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋?穴試行稿?雪〉的通知》規(guī)定，以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅。但轉讓該項股權，應按本稅目征稅。也就是說，投資人土地投資獲得股權時不征稅，但在轉讓該項股權時需要納稅。

　　自２００３年１月１日起，稅收政策對此進行了調(diào)整，取消了股權轉讓環(huán)節(jié)征稅的規(guī)定。《財政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業(yè)稅問題的通知》規(guī)定，以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅。同時規(guī)定“對股權轉讓不征收營業(yè)稅”。

　　單位和個人所得稅征稅不同對于單位的投資行為需要，其土地評估增值部分需要按規(guī)定繳納企業(yè)所得稅。《國家稅務總局關于企業(yè)股權投資業(yè)務若干所得稅問題的通知》規(guī)定，企業(yè)以經(jīng)營活動的部分非貨幣性資產(chǎn)對外投資，包括股份公司的法人股東以其經(jīng)營活動的部分非貨幣性資產(chǎn)向股份公司配購股票，應在投資交易發(fā)生時，將其分解為按公允價值銷售有關非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項經(jīng)濟業(yè)務進行所得稅處理，并按規(guī)定計算確認資產(chǎn)轉讓所得或損失。

　　上述資產(chǎn)轉讓所得如數(shù)額較大，在一個納稅年度確認實現(xiàn)繳納企業(yè)所得稅確有困難的，報經(jīng)稅務機關批準，可作為遞延所得，在投資交易發(fā)生當期及隨后不超過５個納稅年度內(nèi)平均攤轉到各年度的應納稅所得中。《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》也將這種以土地使用權換取股權的“非貨幣性資產(chǎn)交換”行為，按視同銷售處理。

　　但在個人以土地投資上，稅收政策上規(guī)定暫時不征個人所得稅。《國家稅務總局關于非貨幣性資產(chǎn)評估增值暫不征收個人所得稅的批復》規(guī)定，考慮到個人所得稅的特點和目前個人所得稅征收管理的實際情況，對個人將非貨幣性資產(chǎn)進行評估后投資于企業(yè)，其評估增值取得的所得在投資取得企業(yè)股權時，暫不征收個人所得稅。在投資收回、轉讓或清算股權時如有所得，再按規(guī)定征收個人所得稅，其“財產(chǎn)原值”為資產(chǎn)評估前的價值。

　　印花稅土地增值稅區(qū)別征收《國家稅務局關于印花稅若干具體問題的解釋和規(guī)定的通知》規(guī)定，土地使用權出讓、轉讓書據(jù)?穴合同?雪，不屬于印花稅列舉征稅的憑證，不貼印花。而在２００６年１１月２７日下發(fā)的《財政部、國家稅務總局關于印花稅若干政策的通知》文件規(guī)定，對土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同按產(chǎn)權轉移書據(jù)征收印花稅。

　　《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》規(guī)定，對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地?穴房地產(chǎn)?雪作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉讓的，應征收土地增值稅。《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》還作了調(diào)整，該文規(guī)定，自２００６年３月２日起，對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用財稅字〔１９９５〕０４８號暫免征收土地增值稅的規(guī)定。上述政策的改變僅是針對房地產(chǎn)企業(yè)的。