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工業企業自建建筑物并銷售如何繳稅？

根據《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第四條的規定：工業企業自建的建筑物，包括生產用廠房、倉庫、辦公樓及其他建筑物。現行稅法規定，企業自建自用建筑物的自建行為不征收營業稅；但如果將自己新建的建筑物對外轉讓，則在轉讓時，除應按“銷售不動產”稅目繳納營業稅外，還應按“建筑安裝業”稅目征收營業稅。企業轉讓自建建筑物時，自建行為的營業額應根據當期或近期同類工程的平均價格確定；沒有同類工程價格的，按下列公式核定計稅價格：

計稅價格＝[工程成本×（1＋成本利潤率）]÷（1－營業稅稅率）

工業企業銷售自建辦公樓如何繳納土地增值稅？

某生產企業2009年銷售一棟8年前建造的辦公樓，取得銷售收入1800萬元。該辦公樓原值1050萬元，已計提折舊600萬元。經房地產評估機構評估，該辦公樓的重置成本為2100萬元，成新度折扣率為5成，銷售時繳納各種稅費共計108萬元。該生產企業銷售辦公樓如何繳納土地增值稅？

【解答】

《土地增值稅暫行條例》第二條規定，轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（應當依照本條例繳納土地增值稅。

《土地增值稅暫行條例實施細則》第二條規定，條例第二條所稱的轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。

根據上述規定，該生產企業銷售舊辦公樓取得銷售收入，屬于轉讓房地產并取得收入的單位，該生產企業應繳納土地增值稅。

《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規定，條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：

（一）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。

（四）舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。

（五）與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號）第十條規定，轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用以及在轉讓環節繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。

根據上述規定，該生產企業舊房的扣除項目金額為：

舊房評估價＋轉讓房地產有關稅金＋土地使用權所支付的地價款＝2100×50%＋108＋0（假設）＝1158（萬元）；

增值額＝收入－扣除項目金額＝1800－1158＝642（萬元）；

增值率＝增值稅/扣除項目金額＝642/1158＝55%；

土地增值稅稅額＝增值額×40%－扣除項目金額×5%＝642×40%－1158×5%＝198.8（萬元）。

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