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用土地房屋抵還貸款需要交什么稅?

這個問題表面看是稅務上的問題，但又不能簡單的拿稅法來套。稅務部門之所以那認定你該交這交那稅，我想他們也有他們的道理，從稅法的角度來說，他們沒錯。

但關鍵是抵債資產有它的特殊性，我認為不能簡單地套稅法，因為套的有時牽強附會。有時我也"想不通"，下面我談談對此問題的看法： 一、首先，還得先從抵債資產的概念、取得說起。 抵債資產的形成是借款人不能按照規定期限償還在銀行貸款，銀行通過合法手續以借款人或保證人的抵押物或其他資產抵償貸款本息形成的待處理資產。

依照有關規定，抵債資產變現后才能視為貸款的收回，貸款借據也不能結清。

銀行對抵債資產不能私自留用，如確有需要，也要嚴格履行固資購建審批手續。從以上規定不難看出：

1、抵債資產是銀行沒有辦法的辦法才取得的，是不良貸款的一個轉換形式。

(抵債資產的自身的風險權重也很高)

2、抵債資產名義上說"資產"，確切地說是"待處理資產"，更確切的說是"有名無實"的資產，和傳統意義上資產定義不同。因為不能私自留用，沒有變現還不能視做貸款的收回。

3、既然以物抵債，實物的種類繁多，肯定不是純貨幣資產，必然要交易變現。

二、其次，我稅務部門無非對那些抵債資產中的房產、土地、汽車、財產等提出納稅的要求。正如你所說的那些稅。例如：房產在銀行保管時要交房產稅、土地使用稅，出售時按照交易金額交營業稅、附加稅等。

這時稅務機關，就是依照稅法的有關規定做出的結論，相信稅法有關條款你也看了。確實，不好找出反駁的理由。心里想不通的理由：其實也是實際情況。

并且，本來銀行的抵債資產就是風險高的資產，有時抵債資產變現后連貸款的本金都不夠，這無疑加大了銀行處理抵債資產的難度。我認為，這些稅的征收，是稅務機關是對納稅主體不明造成，這些資產還說不好歸誰，就得交這稅交那稅。

如同，郵電企業收到了抵帳香煙，就得交消費稅。金融企業是特殊的企業，按照稅務機關的要求，快變成了百貨公司。不過，我認為如果銀行變現的抵債資產變現超出了貸款本金，用于歸還的貸款利息是要交營業稅及附加，因為它最終變現增值了，收回了貸款的本息。

(一)營業稅及附加(出讓方)：

1、按轉讓價與購置價的差價繳納5%的營業稅。

2、按繳納的營業稅繳納7%的城建稅和3%的教育費附加。

(二)印花稅和契稅(雙方)：

1、按產權轉移書據(合同)所載金額繳納0。05%的印花稅。

2、按成交價格(合同)繳納3%的契稅(有的地方是5%)。

(三)土地增值稅(出讓方)：

1、按取得收入減除規定扣除項目金額后的增值額，繳納土地增值稅。

2、規定扣除項目：取得土地使用權所支付的金額;開發土地的成本、費用;與轉讓房地產有關的稅金等。

3、稅率的確定四檔：增值額未超過扣除項目金額的50%的部分，稅率為30%;增值額超過扣除項目金額的50%至100%的，稅率為40%;增值額超過扣除項目金額的100%至200%的，稅率為50%;增值額超過扣除項目金額200%的，稅率為60%。

為計算方便，可以通過速算公式計算：

土地增值稅稅額=增值額*稅率-扣除項目金額*速算扣除系數

(0、5%、15%、35%分別對應30%、40%、50%、60%稅率)。

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