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中級職稱《中級會計實務》知識點：計量變更和轉換

投資性房地產后續計量變更和轉換的理解

1、投資性房地產的后續計量分為成本模式和公允價值模式，通常應當采用成本模式計量，滿足特定條件時可以采用公允價值模式計量，但同一企業只能采用一種模式，不得同時采用2種計量模式。

后續計量模式的變更，成本模式可以轉為公允價值模式，但公允價值模式不得轉為成本模式。

后續計量模式的變更，屬于會計政策變更處理，需要追溯調整，將計量模式變更時的公允價值與賬面價值的差額，調整期初留存收益（盈余公積、利潤分配未分配利潤）

2、投資性房地產的轉換

成本模式下的轉換略（對應結轉，不確認損益）

對應結轉的方式：

投資性房地產固定資產

投資性房地產累計折舊累計折舊

投資性房地產減值準備固定資產減值準備

這些對應科目注意其借貸方向，借一個必貸另一個，金額一樣，不會出現損益的結轉問題。

主要講公允價值模式下的轉換。

在公允模式下會出現損益的結轉問題，公允價值與原值的差額視不同情況記入其他綜合收益或公允價值變動損益。

自用房地產、作為存貨的房地產轉為投資性房地產，公允價值與賬面價值差額處理情況，當公允價值高于賬面價值，差額計入其他綜合收益（貸差），當公允價值低于賬面價值，計入公允價值變動損益（借差）。

舉例說明：

轉換日的公允價值可能高出賬面價值巨大的差額，因為自用房地產可能是前購建的，當時的市價很低，經過一二十年的漲價，房地產的市價可能翻了好幾倍。此時，上市公司完全可能在需要調高利潤的時候，把自用房地產轉作出租，適當的時候，還可以再把他轉換回來，為了堵住這個口子，所以會計準則規定，轉換收益不能計入公允價值變動損益，而計入其他綜合收益。處置時需要把因轉換計入公允價值變動損益和其他綜合收益的金額轉入其他業務成本。

投資性房地產轉為自用房地產、存貨，公允價值與賬面價值的差額，無論借差貸差都計入公允價值變動損益。

轉換技巧是只需記住一點：公允價值模式下，自用房地產、存貨轉換為投資性房地產時公允價值大于原賬面價值的，其差額貸記其他綜合收益，其它情況都借或貸記公允價值變動損益。

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