房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟交易中所產(chǎn)生的違約金，既可能作為賣方向購房人收取或支付，也可能作為買方向供貨商收取或支付；既存在于貨物采購銷售環(huán)節(jié)，又存在于營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)以及銷售不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)。對于不同的經(jīng)濟行為進行分析有助于判定其是否應(yīng)當納稅，便于選擇正確的稅務(wù)處理，為此，筆者試分析如下。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為賣方收取違約金

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)以轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)為主，根據(jù)營業(yè)稅政策規(guī)定，計稅營業(yè)額為收取的全部價款和價外費用。

根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）的規(guī)定，單位和個人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)時，因受讓方違約而從受讓方取得的賠償金收入，應(yīng)并入營業(yè)額中征收營業(yè)稅。

參考《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于對房地產(chǎn)公司收取客戶的違約金征收營業(yè)稅問題的批復》（京地稅營[2002]40號）[全文廢止] 根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅政策規(guī)定，對北京京港物業(yè)發(fā)展有限公司向購房戶收取的因延期支付房款而發(fā)生的違約金，應(yīng)并入營業(yè)額隨相關(guān)業(yè)務(wù)適用稅目稅率計算征收營業(yè)稅。

因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房屋過程中收取的違約金也屬于價外費用，應(yīng)當繳納營業(yè)稅。會計處理：

借：銀行存款

貸：營業(yè)外收入

這種情況下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取違約金開具發(fā)票也符合規(guī)定。但是由于買方客戶多屬于自然人，不存在是否稅前扣除的問題，實務(wù)中開具發(fā)票的情形并不多見，但對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，此違約金收入無論如何會計處理，一樣要計算繳納營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。

例如：A房地產(chǎn)公司銷售房屋給B公司，由于B公司沒有按期付款，因此B公司支付A房地產(chǎn)公司違約金10萬元，B公司如何稅前扣除？

對于A房地產(chǎn)公司來說這10萬元是銷售不動產(chǎn)過程中收取的價外費用，應(yīng)當繳納營業(yè)稅，因此應(yīng)當開具發(fā)票給B公司。B公司若沒有取得發(fā)票，則不應(yīng)當在所得稅前扣除。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為賣方支付違約金

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)業(yè)務(wù)中，由于各種原因的限制，不能達到銷售合同的約定條件，被迫支付客戶違約金。此種情況下，會計上直接計入“營業(yè)外支出”。并視具體情況決定是否代扣代繳個人所得稅。《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人取得解除商品房買賣合同違約金征收個人所得稅問題的批復》（國稅函[2006]865號）規(guī)定：“商品房買賣過程中，有的房地產(chǎn)公司因未協(xié)調(diào)好與按揭銀行的合作關(guān)系，造成購房人不能按合同約定辦妥按揭貸款手續(xù)，從而無法繳納后續(xù)房屋價款，致使房屋買賣合同難以繼續(xù)履行，房地產(chǎn)公司因雙方協(xié)商解除商品房買賣合同而向購房人支付違約金。根據(jù)個人所得稅法的有關(guān)規(guī)定，購房個人因上述原因從房地產(chǎn)公司取得的違約金收入，應(yīng)按照”其它所得“應(yīng)稅項目繳納個人所得稅，稅款由支付違約金的房地產(chǎn)公司代扣代繳。”但是，對于實務(wù)中常見的個人在購房時由于房產(chǎn)公司延期交房或因房屋質(zhì)量問題而從房產(chǎn)公司取得的違約金或賠償金是否要代扣個人所得稅，一直有不同聲音，筆者認為此應(yīng)當不屬于個人所得稅法及國稅函[2006]865號文規(guī)定應(yīng)納個人所得稅的情形，房地產(chǎn)企業(yè)不應(yīng)該代扣代繳個人所得稅。

如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將此違約金處理為對客戶的折扣或折讓，根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十五條規(guī)定：納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，如果將價款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價款為營業(yè)額；如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其在財務(wù)上如何處理，均不得從營業(yè)額中扣除。因此，若開發(fā)票將違約金視作折扣或折讓扣除，則可少納營業(yè)稅，否則不能減少營業(yè)稅營業(yè)額。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為買方收取違約金

在開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)建造過程中，房地產(chǎn)企業(yè)要采購大量的適用于增值稅為主的商品和貨物。比如，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與電梯供貨廠家簽訂合同，合同履行過程中，電梯廠家未及時供貨構(gòu)成違約，要支付房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違約金。在這種情況下，根據(jù)現(xiàn)行增值稅及營業(yè)稅政策規(guī)定，買方收取的違約金既不屬于增值稅的應(yīng)稅范圍，也不屬于營業(yè)稅的應(yīng)稅范圍，因此既不繳納增值稅又不繳納營業(yè)稅，也不必給賣方開具發(fā)票，開具收據(jù)即可。

買方會計處理：

借：銀行存款

貸：營業(yè)外收入

賣方會計處理：

借：營業(yè)外支出

貸：銀行存款

賣方在稅前扣除時，必須有充分的證明依據(jù)。

如果電梯廠家提出將違約金轉(zhuǎn)化為給予房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的折扣或折讓，或者在以后的價款結(jié)算中作銷售折扣沖減也是可以的，因為這種方式可以減少電梯廠家的銷項稅額，對于購買方房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并無影響。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為買方支付違約金

根據(jù)營業(yè)稅、增值稅相關(guān)政策規(guī)定，納稅人繳納增值稅銷售額或營業(yè)稅營業(yè)額為向購買方收取的全部價款和價外費用，此價外費用包含違約金。所以違約金應(yīng)當繳納增值稅或營業(yè)稅。同樣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為購買方支付的此部分違約金價款若構(gòu)成貨物或勞務(wù)成本，也有理由向供貨方索取包含此部分違約金的全額供貨發(fā)票，這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以直接增加開發(fā)成本，否則計入營業(yè)外支出。