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初級會計職稱《初級會計實務》考點解析：投資性房地產(chǎn)

（一）投資性房地產(chǎn)的范圍

1.投資性房地產(chǎn)的范圍

（1）已出租的土地使用權。

（2）持有并準備增值后轉讓的土地使用權。

（3）已出租的建筑物。

2.不屬于投資性房地產(chǎn)的內容

（1）自用房地產(chǎn)，是指為生產(chǎn)商品、提供勞務或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)，如企業(yè)的廠房和辦公樓，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營用的土地使用權等。

（2）作為存貨的房地產(chǎn)，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的或為銷售而正在開發(fā)的商品房和土地，屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨。

（二）成本模式下的投資性房地產(chǎn)會計核算

同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。

1.外購的投資性房地產(chǎn)

外購的投資性房地產(chǎn)應當按照取得時的實際成本進行初始計量，其成本包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。會計處理為：

借：投資性房地產(chǎn)

貸：銀行存款

2.企業(yè)自行建造或開發(fā)完成取得的投資性房地產(chǎn)

其成本包括建造該項資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構成，包括土地開發(fā)費、建安成本、應予以資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用等 ，會計處理為：

借：投資性房地產(chǎn)

貸：銀行存款

3.投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量

（1）按期（月）對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，會計處理為：

借：其他業(yè)務成本

貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊

投資性房地產(chǎn)累計攤銷

（2）取得的租金收入，會計處理為：

借：銀行存款

貸：其他業(yè)務收入

借：營業(yè)稅金及附加

貸：應交稅費應交營業(yè)稅

（3）投資性房地產(chǎn)存在減值跡象的,還應當適用資產(chǎn)減值的有關規(guī)定。經(jīng)減值測試后確定發(fā)生減值的,應當計提減值準備。如果已經(jīng)計提減值準備的投資性房地產(chǎn)的價值又得以恢復，不得轉回。會計處理為：

借：資產(chǎn)減值損失

貸：投資性房地產(chǎn)減值準備

4.處置投資性房地產(chǎn)

企業(yè)可以通過對外出售或轉讓的方式處置投資性房地產(chǎn)

借：銀行存款

貸：其他業(yè)務收入

借：其他業(yè)務成本

投資性房地產(chǎn)累計折舊（投資性房地產(chǎn)累計攤銷）

投資性房地產(chǎn)減值準備

貸：投資性房地產(chǎn)

（三）公允價值模式下的投資性房地產(chǎn)會計處理

1.外購的投資性房地產(chǎn)

外購的采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn),應當按照取得時的實際成本進行初始計量。其實際成本的確定與外購的采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)一致。會計處理為：

借：投資性房地產(chǎn)成本

貸：銀行存款

2.自行建造的采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn),應當按照取得時的實際成本進行初始計量。其實際成本的確定與自行建造的采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)一致。會計處理為：

借：投資性房地產(chǎn)成本

貸：銀行存款

3.投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量

投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量的,不計提折舊或攤銷,應當以資產(chǎn)負債表日的公允價值計量。

（1）投資性房地產(chǎn)的公允價值高于其賬面余額的差額，會計處理為：

借：投資性房地產(chǎn)公允價值變動

貸：公允價值變動損益

公允價值低于其賬面余額的差額做相反的會計分錄。

（2）取得的租金收入，會計處理為：

借：銀行存款

貸：其他業(yè)務收入

借：營業(yè)稅金及附加

貸：應交稅費應交營業(yè)稅

4.處置投資性房地產(chǎn)時，會計處理為：

借：銀行存款

貸：其他業(yè)務收入

借：其他業(yè)務成本

貸：投資性房地產(chǎn)成本

公允價值變動

同時：

借：公允價值變動損益

貸：其他業(yè)務成本

（四）投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更

企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調整期初留存收益（未分配利潤）。已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉為成本模式。

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