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注冊會計師《稅法》預習：契稅法

第八章 房產稅法、城鎮土地使用稅法、契稅法和耕地占用稅法

知識點：契稅法

（一）征稅對象

契稅征稅對象具體包括以下五種具體情況：

1.國有土地使用權出讓（出讓方不交土地增值稅）

國有土地使用權出讓，受讓者應向國家繳納出讓金，以出讓金為依據計算繳納契稅。不得因減免土地出讓金而減免契稅。

2.國有土地使用權轉讓（轉讓方應交土地增值稅）

土地使用權的轉讓不包括農村集體土地承包經營權的轉移。

3.房屋買賣（符合條件的轉讓方需交土地增值稅）

幾種特殊情況視同買賣房屋：

（1）以房產抵債或實物交換房屋：按房產現值（折價款）繳納契稅；

（2）以房產作投資或作股權轉讓（房地產企業以自建商品房投資交土地增值稅）；

以自有房產作股投入本人獨資經營的企業，免納契稅。

（3）買房拆料或翻建新房。

4.房屋贈與（非公益性贈與需交土地增值稅）

5.房屋交換（單位之間進行房地產交換應交土地增值稅）

（1）以獲獎方式承受土地、房屋權屬的行為，應繳納契稅。

（2）以預購方式或者預付集資建房款方式承受土地、房屋權屬，應繳納契稅。

（二）計稅依據和應納稅額的計算

1.計稅依據

（1）國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，以成交價格為計稅依據；

（2）土地使用權贈與、房屋贈與，由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定；

（3）土地使用權交換、房屋交換，以所交換的土地使用權、房屋的價格差額為計稅依據；

（4）以劃撥方式取得土地使用權，經批準轉讓房地產時，由房地產轉讓者補交契稅，計稅依據為補交的土地使用權出讓費用或者土地收益。

（5）房屋附屬設施征收契稅依據的規定。

①采取分期付款方式購買房屋附屬設施土地使用權、房屋所有權的，按照合同規定的總價款計算征收契稅。

②承受的房屋附屬設施權屬如果是單獨計價的，按照當地適用的稅率征收，如果與房屋統一計價的，適用與房屋相同的稅率。

（6）對于個人無償贈與不動產行為（法定繼承人除外），應對受贈人全額征收契稅。

2.應納稅額的計算

應納稅額＝計稅依據x稅率

（三）稅收優惠

重點關注以下幾項：

1.對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1％稅率征收契稅。

2.債權人（包括注銷、破產企業職工）承受注銷、破產企業土地、房屋權屬以抵償債務的，免征契稅。

3.法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權屬，不征收契稅。非法定繼承人根據遺囑承受死者生前的土地、房屋權屬，屬于贈與行為，應征收契稅。

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