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注會考試《稅法》輔導：第八章(3)

土地增值額=轉讓房地產收入-稅法規定的扣除項目金額

一、應稅收入

納稅人轉讓房地產所取得的收入，是指包括貨幣收入、實物收入和其他收入在內的全部價款及有關的經濟利益，不允許從中減除任何成本費用。

二、確定增值額的扣除項目

(一)對于新建房地產轉讓，可扣除：

1.取得土地使用權所支付的金額(適用新建房轉讓和存量房地產轉讓)

包括：

(1)納稅人為取得土地使用權所支付的地價款;

①按照〈中華人民共和國城鎮土地使用權出讓和轉讓暫行條例〉的規定，以協議、招標、拍賣等出讓方式取得土地使用權的，為所支付的土地出讓金。

②以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉讓土地使用權時按國家有關規定補交的土地出讓金。

③以轉讓方式取得土地使用權的，為向原土地使用權人實際支付的地價款。

(2)按照國家統一規定交納的有關費用，是指納稅人在取得土地使用權過程為辦理有關手續，按國家統一規定繳納的有關登記、過戶手續費。

2.房地產開發成本(適用新建房轉讓)

包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本按照實際發生扣除。

3.房地產開發費用(適用新建房轉讓)

房地產開發費用是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。

對于利息支出，分兩種情況確定扣除：

(1)納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明的，其允許扣除的房地產開發費用為：利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×5%以內(注：利息最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額)

房地產開發費用計算中還須注意兩個問題：

第一：不能超過按商業銀行同類同期銀行貸款利率計算的金額。

第二：不包括加息、罰息

(2)納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的，其允許扣除的房地產開發費用為：(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×10%以內。

新增：P187

(1)全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規定的比例執行。即：

房地產開發費用=(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×10%以內

(2)房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用上述1、2項所述兩種辦法。

(3)土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。

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