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以土地使用權投資如何進行賬務處理

我公司想以土地使用權對另一公司進行投資，該土地成本目前在我公司“開發成本”科目中記錄，以該塊土地進行投資，請問涉及何種稅及會計應如何處理？

解答

問題所述土地使用權目前已核算在“開發成本”中，我們認為無論是否完成土地前期開發或正在進行土地前期開發，其實質不能改變土地使用權特征。在這種情形下，企業將土地用于向外投資，主要涉及的稅種如下：

1、營業稅：

《財政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》（財稅[2002]191號）規定，自2003年1月1日起以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅。對股權轉讓不征收營業稅。

2、企業所得稅：

《企業所得稅實施條例》第二十五條規定，企業發生非貨幣性資產交換，以及將貨物、財產、勞務用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應當視同銷售貨物、轉讓財產或者提供勞務，但國務院財政、稅務主管部門另有規定的除外。

《國家稅務總局關于企業處置資產所得稅處理問題的通知》（國稅函[2008]828號）規定，屬于企業自制的資產，應按企業同類資產同期對外銷售價格確定銷售收入；屬于外購的資產，可按購入時的價格確定銷售收入。

企業將土地進行股權投資，也就是發生了非貨幣性資產交換，根據上述規定，應確認財產損益計繳企業所得稅。同時投資雙方按所得稅法的相應規定進行所得稅的其他處理。

3、土地增值稅：

《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅[1995]48號）文件規定，對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。

但是《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第五條關于以房地產進行投資或聯營的征免稅問題規定，對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號）*9條暫免征收土地增值稅的規定。

根據上述規定，企業將土地轉讓到所投資的企業從事房地產開發的，應繳納土地增值稅。若被投資企業不是從事房地產開發的，不繳納土地增值稅。

4、印花稅：

《國家稅務局關于印花稅若干具體問題的解釋和規定的通知》（國稅發[1991]155號）規定，“財產所有權”轉移書據的征稅范圍是：經政府管理機關登記注冊的動產、不動產的所有權轉移所立的書據，以及企業股權轉讓所立的書據。土地使用權轉讓合同按產權轉移書據征收印花稅。由簽訂“產權轉移書據”的雙方按萬分之五的稅率繳納印花稅。

5、契稅：

《契稅暫行條例細則》第八條規定，以土地、房屋權屬作價投資、入股，視同土地使用權轉讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅。但是，契稅是由被投資人繳納的。

投資時的會計處理：

（1）建議將“開發成本”轉為“無形資產”：

借：無形資產

貸：開發成本

（2）向外投資時：

借：長期股權投資

貸：無形資產

應交稅費

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