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房地產(chǎn)企業(yè)流轉(zhuǎn)稅的籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)流轉(zhuǎn)稅的籌劃

一、營業(yè)稅的籌劃方案

例1：A房地產(chǎn)開發(fā)公司準(zhǔn)備為一個住宅小區(qū)做促銷活動，在開盤當(dāng)日推出了一個面向客戶群體的營銷方案。

方案一：凡在開盤日簽訂購房合同的客戶，均可以事受免交年的物業(yè)管理費、送價值千元的冷暖空調(diào)一臺和新馬泰旅游。該銷售優(yōu)惠吸引了不少消費者前來購買，在優(yōu)惠期間銷售住宅，實現(xiàn)銷售收入1600萬元，推出空調(diào)總價值10萬元，優(yōu)惠的物業(yè)管理費合計為4萬元，送出的旅游團票價值26萬元。

方案二：公司采取折扣的方式，優(yōu)惠2.5%，直接送價值40萬元的折扣。

這個案例涉及營業(yè)稅中視同銷售情況。在方案一中公司直接給業(yè)主免交物業(yè)管理費用，免費贈送空調(diào)和旅游，這些免費贈送的實物和勞務(wù)要視同銷售，在銷售商品房的同時送實物和勞務(wù)，等于發(fā)生了混合銷售行為，所以要將所贈送的實物和勞務(wù)的價值加到房屋的銷售收入中，合并繳納營業(yè)稅，則公司應(yīng)繳納的營業(yè)稅為（1600＋40）x5%＝82萬元。

在方案二中公司將實物和服務(wù)優(yōu)惠的價值直接作為購房折扣，在成交價中抵減，則可以直接按折扣后的金額作為營業(yè)額，公司應(yīng)繳納的營業(yè)稅為（1600－40）x5%＝78萬元。方案二只是修改了優(yōu)惠方式，由贈送實物轉(zhuǎn)換成直接折扣就節(jié)省了營業(yè)稅4萬元。

二、契稅的籌劃方案

契稅是在土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時，國家按照當(dāng)事人雙方簽訂合同以及所確定價格的一定比例，向承受權(quán)屬者一次性征收的一種行為稅。房地產(chǎn)開發(fā)公司通過購買、受讓、受贈、交換等方式取得土地使用權(quán)和房物所有權(quán)時要繳納契稅。

例2：A房地產(chǎn)公司要將6000萬的物業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到控股的C公司名下，由于所有權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移需要繳納契稅，目前武漢市的稅率為1.5%，則要繳納6000x1.5%＝90萬元的契稅。稅法規(guī)定：“企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個或兩個以上投資主體相同的企業(yè)，對派生方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅。”盡管本例中C是A的控股企業(yè)，但雙方的投資主體不全相同。如果A房地產(chǎn)公司采取新設(shè)立分公司方式分立，將新設(shè)立的分公司注冊資本按股份比例分給A公司原來的股東，則被分立公司和分立公司主體一致，就可免征契稅。

三、土地增值稅的籌劃方案

土地增值稅稅率為四級超率累進稅率，稅率從30%到60%，增值額越多，稅率越高。此外對于納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的，如果增值額沒有超過扣除項目金額20%，免予征收土地增值稅。土地增值稅籌劃的基本思路是據(jù)據(jù)土地增值稅的稅率特點及有關(guān)優(yōu)惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。（1）控制增值額的方法有減少收入、增加成本。例如將裝修收入從收入中分解出去，也可以通過折扣方式適當(dāng)?shù)亟档蜕唐贩康膬r格。這樣在加快銷售資金回籠的同時，降低了增值額，使企業(yè)少繳或免繳土地增值稅，增加了企業(yè)的效益。（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以通過對開發(fā)成本的研究，適當(dāng)增加開發(fā)項目的一些投資，例如加大對園林綠化的投入，提高住宅的配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等，這樣既增加了開發(fā)成本和可扣除項目的金額，同時又能使整個在建項目的環(huán)境更加優(yōu)美，配套更加完善，有利于促進房地產(chǎn)的銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)品牌的建設(shè)。

例3：A房地產(chǎn)公司開發(fā)一住宅小區(qū)，住宅可售面積100000平方米，全部都是普通住宅。銷售均價為3500元，預(yù)計銷售總收入為35000萬元，繳納的營業(yè)稅為1750萬元，城市建設(shè)維護稅及教育費附加為175萬元，取得土地使用權(quán)費用和開發(fā)成本為20800萬元。

方案一：直接按現(xiàn)狀開發(fā)銷售。其中可扣除項目金額為20800x（1＋10%＋20%）＋1750＋175＝28965，增值額為35000－28965＝6035，增值率為20.8%，應(yīng)繳納的土地增值稅為6035x30%＝1810.5萬元。

方案二：在小區(qū)中心花園建設(shè)一個噴泉，美化綠化整個小區(qū)，在靠近馬路的地方建隔音帶，追加固林綠化方面的投資300萬元，則可扣除項目金額為（20800＋300）x（1＋10%＋20%）＋1750＋175＝29355，增值額為35000－29355＝5645，增值率為19.2%，正好符合稅收優(yōu)惠政策，可以免交土地增值稅。投資了300萬對小區(qū)進行綠化，提高了小區(qū)的配套設(shè)施和商品房質(zhì)量，同時少繳了1810.5萬的稅收。

四、城鎮(zhèn)土地使用稅的籌劃方案

對城鎮(zhèn)土地使用稅的籌劃主要是利用稅收優(yōu)惠和征收范圍。（1）房地產(chǎn)開發(fā)公司建造商品房用地，原則上應(yīng)按規(guī)定計征土地使用稅，但在商品房出售之前納稅確有困難的，其用地是否準(zhǔn)予緩征、減征、免征照顧，可由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局根據(jù)從嚴原則，結(jié)合具體情況確定。（2）稅法規(guī)定城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍是城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)，因此企業(yè)可將注冊地選擇在城郊結(jié)合部的農(nóng)村，這樣既少繳了稅款，又不致因交通等問題影響企業(yè)的正常生產(chǎn)經(jīng)營。（3）外商投資企業(yè)和外國企業(yè)不繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，企業(yè)可以尋求外商的資金，把企業(yè)轉(zhuǎn)換成外商投資企業(yè)和外國企業(yè)。

例4：A房地產(chǎn)公司要在襄樊開發(fā)新的投資項目，已經(jīng)通過競拍買下土地100000平方米，打算由下屬項目公司D負責(zé)進行籌建。方案一：將下屬公司D的注冊地選擇在市區(qū)，襄樊市的土地使用稅征收標(biāo)準(zhǔn)為4元每平方米。方案二：將下屬公司D的注冊地選擇在城郊結(jié)合部的農(nóng)村。對于方案一，公司要繳納的土地使用稅為40萬，而方案二由于是在農(nóng)村設(shè)立的項目公司D則免去了城鎮(zhèn)土地使用稅。

五、印花稅的籌劃方案

印花稅的籌劃方法有分開核算籌劃法、模糊金額籌劃法、減少流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)法。*9，同一憑證因載有兩個或兩個以上經(jīng)濟事項而適用不同稅目稅率，若分別記載金額應(yīng)分別計算應(yīng)納稅額，相加后按合計稅額貼花；若未分別記栽金額的按稅率高的貼花，所以選種情況要盡量分別核算金額。第二，模糊金額籌劃法是指當(dāng)事人在簽定數(shù)額較大的合同時，有意使合同上所載金額在能夠明確條件下不最終確定，以達到少繳印花稅目的。第三，由于在勞務(wù)的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)中，每一次訂立合同均需繳納一次印花稅，所以減少流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)也是節(jié)省印花稅的方法。

例5：甲房地產(chǎn)公司將一筆價款3000萬元的工程承包給A房地產(chǎn)公司，A公司又將其中1000萬元的工程分包給乙公司，800萬元的工程分包給丙公司。則四個公司應(yīng)納印花稅稅額分別為：

甲公司應(yīng)納印花稅＝3000x0.03%＝0.9萬元

A公司應(yīng)納印花稅＝3000x0.03%＋1000x0.03%＋800x0.03%＝1.44萬元

乙公司應(yīng)納印花稅＝1000x0.03%＝0.3萬元

丙公司應(yīng)納印花稅＝800x0.03%＝0.24萬元

如果A房地產(chǎn)公司與甲房地產(chǎn)公司協(xié)商，讓甲公司與乙公司、丙公司分別簽訂1000萬元和800萬元的合同，剩余1200萬元合同由甲與A簽訂。這樣在甲公司、乙公司、丙公司應(yīng)納稅額不變的前提下，A房地產(chǎn)公司應(yīng)納稅額變?yōu)?200x0.03%＝0.36萬元，比原來節(jié)省稅額1.08（1.44－0.36）萬元。

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