房地產開發間接費用的會計核算與稅務處理，關于稅務處理的問題一直是各位會計們關注的，本文數豆子為大家整理了相關內容，一起來看看。

房地產開發間接費用的會計核算與稅務處理

開發間接費組成企業開發成本的一項重要內容，《施工、房地產開發企業財務制度》（[1993]財預字第6號）規定：“開發間接費用是指企業所屬直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。”“開發間接費”作為一級會計科目，主要核算房地產開發企業為多項目開發而發生的費用。這些費用雖也屬于直接為房地產開發而發生的費用，但它不能確定其為某項開發產品所應負擔，因而無法將它直接計入各項開發產品成本。所以，房地產企業發生的開發間接費用應先計入“開發間接費用”科目，然后按照適當分配標準，將它分配計入各項開發產品成本下的“開發成本----開發間接費”二級科目（期末該科目無余額）。直接為某項目開發發生的費用，如現場辦公費、生活費等，直接計入各開發成本項目“開發成本----開發間接費”科目。只有一個開發項目而發生的開發間接費用，則直接計入“開發成本----開發間接費”科目。

開發間接費用的總分類核算在“開發間接費用”賬戶進行。企業所屬各內部獨立核算單位發生的各項開發間接費用，都要自“應付工資”、“應付福利費”、“累計折舊”、“遞延資產”、“銀行存款”、“周轉房----周轉房攤銷”等賬戶的貸方轉入“開發間接費用”賬戶的借方。

舉例：某房地產開發企業某內部獨立核算單位在2008年5月份共發生開發間接費用41600元，各開發產品實際發生的直接成本如下：101商品房50000元；102商品房120000元；151出租房75000元；181周轉房70000元；201配套設施80000元；301商品性土地125000元。合計直接成本520000元。由此計算開發間接費用的分配比例為41600÷520000＝8％，5月份各開發產品應分配的開發間接費：101商品房：50000×8％＝4000元；102商品房：120000元×8％＝9600元；151出租房：75000元×8％＝6000元；181周轉房：70000元×8%＝5600元；201配套設施：80000元×8％＝6400元；301商品性土地：125000元×8％＝10000元。根據各開發產品成本分配的開發間接費計入各開發產品成本核算對象的“開發間接費”成本項目，并將它計入“開發成本”各二級賬戶的借方和“開發間接費用”賬戶的貸方，具體會計分錄為：

　借：開發成本----房屋開發成本 　　25200

　開發成本----配套設施開發成本 　6400

　開發成本----商品性土地開發成本 10000

貸：開發間接費用 　　　　　　　　41600

房地產開發企業所發生的開發間接費用如何歸集，以及開發間接費用如何分攤，不僅直接影響到企業所得稅的匯算清繳，同時還影響到土地增值稅清算。

允許稅前扣除的開發間接費用組成內容：

根據《土地增值稅暫行條例》第七條規定：“開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。”由此可見，土地增值稅中的開發間接費用，與當時房地產開發企業會計核算中“開發間接費用”的組成內容是完全一致的。而《國家稅務總局關于印發（房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法）的通知》（國稅發[2009]31號）規定：“開發間接費用指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。”從土地增值稅與企業所得稅各自對開發間接費用的表述來看，土地增值稅中的開發間接費用并未包括企業所得稅中列舉的工程管理費，以及項目營銷設施建造費。雖然土地增值稅開發費用中并未列舉“工程管理費”，但在計算土地增值稅時應當允許扣除；對房地產企業單獨修建的售樓部、樣板房等營銷設施費，在土地增值稅上應分不同情況分別處理：

一是房地產企業在開發小區內、主體外修建臨時性建筑物作為售樓部、樣板房的，其發生的設計、建造、裝修等費用，應計入房地產銷售費用扣除。售樓部、樣板房內的資產，如空調、電視機等資產性購置支出不得在銷售費用中列支。

二是房地產企業在主體內修建臨時售樓部、樣板房的，其發生的設計、建造、裝修等費用，建成后有償轉讓的，應計算收入并準予扣除。三是房地產企業利用規劃配套設施（如：會所、物業管理用房），發生的售樓部、樣板房的設計、建造、裝修等費用，按以下原則處理：（1）建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除。（2）建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除。（3）建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

借款費用是組成開發期間的一項重要費用，但在房地產企業財務制度、土地增值稅以及企業所得稅列舉的“開發間接費用”中均未列舉“借款費用”這一項，是否意味著開發間接費用就不包括“借款費用”？現行《企業會計準則第17號----借款費用》規定：企業發生的借款費用（含專門借款和一般借款費用），可直接歸屬于符合資本化條件的資產的購建或生產的，應當予以資本化。所稱的“符合資本化條件的資產”是指，“需要經過相當長時間的購建或者生產活動才能達到預定可使用或者可銷售狀態的固定資產、投資性房地產和存貨等資產”。房地產開發企業所開發的商品房，一般都要經過相當長的時間，所以，現行企業會計制度對房地產開發企業借款費用應當予以資本化。又因為借款費用是為多項目開發而發生的費用，所以，在會計處理上，開發期間發生的借款費用，在現行會計處理上應作為開發間接費用核算。

另據《企業所得稅法實施條例》第三十七條的規定，企業在生產經營活動中發生的合理的不需要資本化的借款費用，準予扣除；企業為購置、建造固定資產、無形資產和經過12個月以上的建造，才能達到預定可銷售狀態的存貨發生借款的，在有關資產購置、建造期間發生的合理的借款費用，應當作為資本性支出計入有關資產的成本，并依照規定扣除。由此可見，企業所得稅法與企業會計準則，對借款費用資本化的規定上是一致的。雖然國稅發[2009]31號文件列舉的開發間接費用中并未包括借款費用，但并不意味著借款費用就不應當計入開發間接費，因為列舉的是開發間接費用，僅是其中的主要內容，而并未窮盡所有。

利息支出在土地增值稅扣除上，根據《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第三款的規定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤，并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額；凡不能提供金融機構證明的，利息不單獨扣除，財務費用的扣除按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發成本的5％以內計算扣除。對不能提供金融機構證明的以及對全部使用自有資金，沒有發生利息支出的，根據《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）的規定，其房地產開發費用同樣可以按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5％以內計算扣除。也就是說，對計入開發間接費用中的利息支出土地增值稅前的扣除應當區分兩種情況：一是據實扣除。但向金融機構借款的利息支出不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額，對超過部分的利息支出應當調整；二是按比例扣除。由于按利息支出是按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發成本的5％以內計算扣除，所以，應當將計入“開發間接費用”的利息支出全部剔除。

除利息支出外的借款費用，根據現行企業會計準則的規定，也應當予以資本化。而在原會計制度中，企業對外借款發生的借款費用應當計入“財務費用”科目，而土地增值稅只是對“財務費用”科目中的利息支出允許依法據實扣除或按統一比例扣除，相應對除利息支出外的借款費用是不允許扣除的。這是因為：土地增值稅立法時，是以原有會計制度為基礎，而借款費用予以資本化是后期會計政策的調整，而會計政策的調整并非意味著土地增值稅政策也同時調整。另據《國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號）第八條第二款的規定，對于超過貸款期限的利息部分以及加罰的利息不允許土地增值稅前扣除。

借款費用在企業所得稅扣除上，根據《企業所得稅法實施條例》第三十八條的規定，企業在生產經營活動中發生的下列利息支出，準予扣除：（一）非金融企業向金融企業借款的利息支出、金融企業的各項存款利息支出和同業拆借利息支出、企業經批準發行債券的利息支出；（二）非金融企業向非金融企業借款的利息支出，不超過按照金融企業同期同類貸款利率計算的數額的部分。從該規定中可以看出：房地產開發企業向金融企業借款的利息支出的稅前扣除是一致的，唯一不同之處在于，房地產開發企業向非金融企業借款的利息支出，不論是否超過金融企業同期同類貸款利率，會計規定按實際支付的利息予以資本化，而企業所得稅規定，不超過按照金融企業同期同類貸款利率（包括基準利率和浮動利率）計算的數額的部分方可稅前扣除。對利息支付外發生的借款費用允許據實扣除。但在計算土地增值稅時，對于超過貸款期限的利息部分、加罰的利息以及利息支付外的借款費用均不允許扣除。

房地產開發公司開發間接費用都包括哪些？

房地產開發公司開發間接費用一般有以下幾種。

（一）行政管理費

該項費用是直接從事項目開發管理的人員與部門產生的工資薪金、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、招待費、通訊費、差旅費、保安服務費、職工教育經費等費用。

（二）工程管理費

該項費用是所開發項目直接發生的工程監理費、預結算編制審核費、工程質量監督費、安全監督費、工程保險費、合同外獎勵等間接費用。

（三）周轉房攤銷

周轉房攤銷是指將開發商品或自有房屋用于安置拆遷戶的攤銷費或折舊費，但目前也有一些公司租用房屋來安置拆遷戶，所支付的房屋租金也應計入周轉房攤銷科目。租用房屋需要按拆遷戶的要求進行裝修費、工程改造費、布線費等相關支出并由開發企承擔部分也應計入本科目。

（四）項目營銷設施建造費

該項費用是所開發項目直接發生的廣告設施及發布費、銷售環境改造費、售樓處裝修裝飾費、樣板間費用等間接費用。

（五）資本化借款費用

資本化借款費用包括：直接用于項目開發所借入資金的利息支出、折價或溢價攤銷和輔助費用，以及因外幣借款而發生匯兌差額。其中，因借款而發生的輔助費用還包括手續費等。

（六）物業管理完善費

未出售的房子產權歸開發商所有，物業公司進駐后，需要產權人繳納物業管理費，開發商作為未售房屋的產權人，就該部分承擔的物業管理費，以及針對配套設施不完善，需要給物業公司支付的一部分補貼費用。

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