房屋贈與要繳哪些稅？

發表于：2018-10-12 17:32:41
分類：會計實務

　　房屋贈與要繳哪些稅？個人無償贈與不動產雖沒有發生現金交易，但并不意味著不用承擔納稅義務。根據相關法規規定，不同的贈與情形，贈與人與受贈人會產生不同的納稅義務。為此，筆者結合現行稅收法規將個人贈與不動產的征免規定及注意事項歸納如下，供大家參考。
　　增值稅
　?。ㄒ唬┱鞫愐幎?br /> 　　《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第十四條規定，個人向其他單位或者個人無償轉讓不動產，除用于公益事業或者以社會公眾為對象的外，應視同銷售不動產。也就是說，個人無償贈與不動產除用于公益事業或者以社會公眾為對象的外，即使沒有取得任何經濟利益，也應當視同發生銷售行為，繳納增值稅。
　　（二）免稅規定
　　財稅〔2016〕36號文件附件3《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》第一條第十五款規定，個人銷售自建自用住房免征增值稅。第三十六款規定，涉及家庭財產分割的個人無償轉讓不動產、土地使用權，免征增值稅。也就是說，個人無償贈與的自建自用住房，以及家庭財產分割的行為均可以免征增值稅。
　?。ㄈ┳⒁馐马?br /> 　　家庭財產分割，包括下列情形：離婚財產分割；無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；房屋產權所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產權。
　　城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加
　　城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加隨同增值稅一并征免。
　　土地增值稅
　　（一）免稅規定
　　《土地增值稅暫行條例實施細則》第二條規定，轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。
　　《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第四條規定，細則所稱的“贈與”指如下情況：（一）房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養義務人的。（二）房產所有人、土地使用權所有人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業的。
　　《財政部、國家稅務總局關于調整房地產交易環節稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）規定，自2008年11月1日起，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。所以，個人無償贈與的不動產是住房的，同樣暫免征收土地增值稅。
　　（二）注意事項
　　1.上述社會團體，指中國青少年發展基金會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯合會、全國老年基金會、老區促進會和經民政部門批準成立的其他非營利的公益性組織。
　　2.除了上述贈與行為外，其他贈與行為均應當征收土地增值稅。
　　契稅
　?。ㄒ唬┱鞫愐幎?br /> 　　《契稅暫行條例》規定，房屋贈與屬于轉移房屋權屬行為，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當按規定繳納契稅。
　　《國家稅務總局關于加強房地產交易個人無償贈與不動產稅收管理有關問題通知》（國稅發〔2006〕144號）規定，對于個人無償贈與不動產行為，應對受贈人全額征收契稅。
　　（二）免稅規定
　　《國家稅務總局關于繼承土地、房屋權屬有關契稅問題的批復》（國稅函〔2004〕1036號）規定，對于《中華人民共和國繼承法》規定的法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權屬，不征契稅。
　　《國家稅務總局關于離婚后房屋權屬變化是否征收契稅的批復》（國稅函〔1999〕391號）規定，因夫妻財產分割而將原共有房屋產權歸屬一方，是房產共有權的變動而不是現行契稅政策規定征稅的房屋產權轉移行為。
　　因此，對離婚后原共有房屋產權的歸屬人不征收契稅。
　　《財政部、國家稅務總局關于夫妻之間房屋土地權屬變更有關契稅政策的通知》（財稅〔2014〕4號）規定，在婚姻關系存續期間，房屋、土地權屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有或另一方所有的，或者房屋、土地權屬原歸夫妻雙方共有，變更為其中一方所有的，或者房屋、土地權屬原歸夫妻雙方共有，雙方約定、變更共有份額的，免征契稅。
　?。ㄈ┳⒁馐马?br /> 　　非法定繼承人根據遺囑承受死者生前的土地、房屋權屬，屬于贈與行為，應征收契稅。
　　印花稅
　?。ㄒ唬┱鞫愐幎?br /> 　　根據《印花稅暫行條例》規定，產權轉移書據屬于所列舉的應稅憑證?！队』ǘ悤盒袟l例實施細則》第五條規定，條例所說的產權轉移書據，指單位和個人產權的買賣、繼承、贈與、交換、分割等所立的書據。由此可見，個人贈與不動產所書立的書據屬于印花稅的征收范圍，贈與、受贈雙方均應繳納印花稅。
　　（二）免稅規定
　　《印花稅暫行條例》規定，財產所有人將財產贈給政府、社會福利單位、學校所立的書據免納印花稅。
　　《財政部、國家稅務總局關于調整房地產交易環節稅收政策》（財稅〔2008〕137號）規定，自2008年11月1日起，對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。所以，個人無償贈與的住房，贈與雙方同樣免征印花稅。
　?。ㄈ┳⒁馐马?br /> 　　除上述免稅情形外，個人無償贈與不動產按產權轉移書據繳納印花稅。
　　個人所得稅
　?。ㄒ唬┱鞫愐幎?br /> 　　《財政部、國家稅務總局關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》（財稅〔2009〕78號）規定，房屋產權所有人將房屋產權無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈所得，按照“經國務院財政部門確定征稅的其他所得”項目繳納個人所得稅，稅率為20%。對受贈人無償受贈房屋計征個人所得稅時，其應納稅所得額為房地產贈與合同上標明的贈與房屋價值減除贈與過程中受贈人支付的相關稅費后的余額。
　?。ǘ┟舛愐幎?br /> 　　財稅〔2009〕78號文件同時規定，房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹或對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人，以及房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人的情況，對當事雙方均不征收個人所得稅。
　?。ㄈ┳⒁馐马?br /> 　　1.財稅〔2009〕78號文件第五條規定，受贈人轉讓受贈房屋的，以其轉讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本以及贈與和轉讓過程中受贈人支付的相關稅費后的余額，為受贈人的應納稅所得額，依法計征個人所得稅。受贈房屋對外銷售取得的所得，按照“財產轉讓所得”計算繳納個人所得稅，適用稅率為20%。
　　2.《國家稅務總局關于加強房地產交易個人無償贈與不動產稅收管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕144號）第二條第二款規定，在計征個人受贈不動產個人所得稅時，不得核定征收，必須嚴格按照稅法規定據實征收。

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