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房地產行業稅收問題及稽查對策分析(二)

入是否存在差額。

(四)整體測算法

由于房地產企業財務數據多，金額大，特別是成本方面的納稅檢查，檢查人員尋找工作的切入點有一定難度，因此通過整體測算，分析企業成本構成比例的合理性，找尋檢查突破口。從目前我市房地產企業正常的成本支出比例為：

（1）各規費支出的依據和比例土地契稅【土地局按土地評估價格的4％代征】；土地出讓金【土地局按土地評估價格的40％收取】房屋產權交易費【房管局按房產證面積以3元/㎡收取】；配套費的內容主要包括（由各政府及職能部門收取的費用，大體包括：人防基建費【無人防工程的開發項目。人防辦按房屋售價的2％收取】、市政建設配套費【收費局按總建筑面積以73元/㎡收取】、墻改費【收費局按總建筑面積以5元/㎡收取】、公共建地費【針對小規模插建項目，收費局按總建筑面積以50元/㎡收取】、渣土處理費【城管局按總土方面積以5元/㎡收取】、熱力集資費【供熱公司按總建筑面積，住宅樓50元/㎡、寫字樓100元/㎡收取】煤氣、天然氣集資費【煤氣公司按3000－3500元/戶收取】、規化驗收費【收費局按總建筑面積以2元/㎡收取】；房屋產權交易費【房管局按房產證面積以3元/㎡收取】；代收業戶維修基金【房屋價格的2％】

（2）通常建安成本比例。目前我市房地產項目的工程造價一般掌握在：多層住宅（4-6層）造價為750-950元/m2,小高層住宅（7-17層）造價為980-1200元/m2，高層造價為1400-1600元/m2。其中土建、安裝大致占總造價的75％和25％。

(五)實地核實法針對房地產公司的檢查必須深入到項目開發地、銷售現場實地盤點、掌握項目建設及銷售入住的情況，分析判斷賬面可能存在的疑點。

(六)帳內檢查與外調相結合法由于房地產開發企業涉及的關系單位較多，一個項目的開發包括售地單位、施工企業、建材商貿、銷售代理公司、廣告公司、物業管理等諸多部門，使得房地產企業的財務日常處理票據的工作量加大，成本核算也容易混亂；因此對于與房地產公司帳載金額大且業務往來頻繁的的單位，進行重點外調核實。

(七)對往來帳戶的檢查房地產企業的往來款項較多，一些不易走賬、性質相對模糊的業務，企業財務人員常在往來科目中列支。因此有針對性的對“其他應收款”“其他應收付款”進行重點審查，對往來賬向掛帳時間長且金額大的業務重點核實原始憑證、詢問形成原因，常常能發現其中的涉稅問題。例如在對某房地產公司檢查中，企業在“其他應收款”中支付職工旅游補助81800元，在“其他應付款”中支付90人獎金分紅1134000.00元，長期掛帳。經核實企業未代扣個人所得稅共計230193元。

四、關于對房地產行業稅務檢查的幾點建議針對上述問題，建議采取以下措施，增強房地產業稅收檢查的針對性

(一)從行業特點出發改進稅務檢查的方法，由單一的年度檢查改為年度檢查與開發項目檢查相結合。房地產企業應以單位項目作為檢查的重點。由于房地產項目開發周期往往都在一年以上，通常以一個納稅年度作為檢查時限范圍的方法，不能適應房地產業的具體情況，檢查的內容及發現的問題帶有明顯的局限性和片面性。如果以房地產公司開發項目為切入點進行檢查，則能比較全面地把握其項目開發的過程，容易發現稅收違法行為。

(二)拓展和完善調查取證的渠道和方法。為更加準確、全面掌握開發項目的數據資料，可以到計委、建委、規劃、土地、房管等部門調查落實其土地面積、土地使用權、建筑面積、可銷售面積、已銷售面積的確權時間和相關數據。

(三)規范和細化取證資料文書的制式和填寫標準。由于各行業情況不同，稅務檢查所需收集、掌握的證據資料也不盡相同，結合行業的特點，規范和細化取證資料文書的制式和填寫標準，以及取證文書的保管和調閱制度。通過此舉不僅可以做到取證數據資料的共享，減少下一次稅務檢查的工作量，提高檢查的效率；還可以將企業開發的相關資料存檔監控，防止事后擅自更改情況的發生。

(四)延伸檢查范圍，提高檢查質量。房地產企業涉及單位多、往來資金數額大，加之目前企業偷漏稅的手段更加隱蔽。切實做好延伸檢查工作，已成為稅務檢查工作的一項重要環節和方法，它不僅可以提高檢查深度和廣度，還可以有效地震懾偷逃稅款的行為的發生。

(五)規范和加強對二手房轉讓銷售的納稅檢查。由于二手房的買賣活動零散，交易方式靈活，單位交易額較小，交易雙方多為個人的特點。稅務檢查人員應首先加強對房屋中介機構的檢查，搜集發現房屋買賣人員的相關資料及交易額，同時依靠公安及房管部門的配合，加大對偷逃稅款納稅人的處罰，堵漏增收，保證稅款及時足額入庫。

五、關于房地產業稅收征管方面的幾點建議

(一)進一步規范企業財務核算的標準及財務管理制度。針對房地產開發企業的特殊性，對可售面積的單位預算造價的計算，應由主管稅務機關參與和認可，一經確定不得擅自改動，這樣做有利于掌握企業結轉成本的方法，使成本結轉的隨意性得到控制。

(二)加強票據管理，健全票據領、用、存制度。根據房地產開發企業的現實情況，特別對房地產開發企業使用的對外收據，如預收房款收據、代收各種集資款收據應視同發票進行規范管理，實行統一印制、發放和繳銷，并健全領、用、存制度。

(三)完善對預收款監管的手段，保證稅款的及時足額入庫。通過現場實地的調查了解等方式，及時掌握樓盤銷售的進度，特別對售樓部加強適時監控，保證銷售信息、預收房款的真實性、準確性，多角度對預收款進行監控，確保稅款的及時足額入庫。

(四)爭取多方配合，爭取信息共享。稅務部門應該加強與房管局、土地局、建委、招標、規劃、金融、公安等部門的協同配合和聯系，對部分涉稅地數據資料做到及時溝通，摸清我市房地產開發項目底數和規模，提高征管和稽查工作地針對性。

(五)完善規范二手房轉讓的登記、申報制度。針對二手房的買賣活動零散，交易方式靈活，單位交易額較小，交易雙方多為個人的特點。首先通過與房管部門的聯系和配合，及時掌握二手房轉讓的納稅人及交易額的情況，規范賣房人的納稅申報制度，為下一步的稅款征收提供依據；其次加大對房屋中介機構的管理，對二手房的交易活動進行全程監控。

(六)重點項目定期報告制度。對以地換房、城中村改造、舊城改造、開發規模較大，資金投入較多的項目，實行定期向稅務主管部門報告制度，便于稅務機關及時掌握開發情況，結合具體情況適時地調整征管辦法。

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