東莞哪里有會計培訓班，報一個網課就妥妥的了。下面為大家分享一些會計實操知識。

房地產建安企業稅收檢查應對策略(二)

造成少繳企業所得稅。

24.列支與生產經營無關的費用。

25.報銷企業股東的個人和家庭生活費用。如個人的電話費、水電費、交通費、餐飲費、家用電器、服裝、高檔消費品等。

26.發生的辦公用品、會議費、差旅費等費用沒有明細清單或相應記錄，存在虛列行為。

（二）營業稅

1.預收售房款、定金、押金、保證金等不及時入賬或掛“其他應付款”等往來賬，未按時申報繳納營業稅。

2.商品房抵建筑工程款，以房抵債，直接減少“開發產品”未按規定申報營業稅。

3.代收代付的價外費用、手續費、管理費等掛“其他應付款”等往來賬，未申報營業稅。

4.出租房屋、車位、商鋪未按規定繳納相應稅款。

5.轉讓土地使用權，中途轉讓開發項目未按規定申報營業稅。

6.銷售給內部職工和關聯方商品房，銷售價格明顯偏低，又無正當理由，申報時未作納稅調整。

7.關聯方之間將商品房無償贈與、無租使用，申報時未作納稅調整。

8.取得非金融單位的利息收入直接沖減 “財務費用”未按規定申報營業稅。

9.銷售不動產兼裝修行為（精裝房）將收取的裝修及安裝設備費用沖減安裝成本，未全額申報繳納營業稅。

10.售后返租等銷售行為，沖減租金未全額申報繳納營業稅。

11.分解售房收入，將部分售房款不開發票，隱匿收入。

12.按揭銷售，在銀行按揭貸款辦理轉賬后作“短期借款”。

13.在包銷過程中，采用開發商按實收開票，包銷商再開收據收現金，造成三方偷稅。

14.地下車庫、倉庫、地面停車位等，對外銷售時，不開發票，隱匿收入。

（三）個人所得稅

1.發放工資、獎金，支付集資利息，未按規定代扣代繳個人所得稅。

2.股東分紅或利潤分配增加股東個人投資額，未按規定代扣代繳個人所得稅。

3.為職工個人購買商業保險，未按規定代扣代繳個人所得稅。

4.在福利費、工會經費等科目中支付給個人的應稅項目，未按規定代扣代繳個人所得稅。

5.公司管理人員在兩處以上取得收入，未按規定合并申報。

6.員工的旅游費未并入個人收入按規定代扣代繳個人所得稅。

7.在“應付工資”等科目為員工支付個人所得稅，未按含稅金額計算。

8.私車公用發放的交通補貼未按規定計算個人所得稅。

9.職工低價購房未按規定計算個人所得稅。

10.樓盤促銷活動贈送禮品未按規定扣繳個人所得稅。

11.股東股權轉讓未按規定申報繳納個人所得稅。

12.報銷企業股東的個人和家庭生活費用。如個人的電話費、水電費、交通費、餐飲費、家用電器、服裝、高檔消費品等未扣繳個人所得稅。

（四）其他稅種

1.建筑安裝合同、租賃合同、廣告合同、設計合同、保險合同、銀行借款合同未按規定申報繳納印花稅。

2.實收資本、資本公積未繳少繳印花稅。

3.取得土地使用權，在開發期未按規定及時申報繳納城鎮土地使用稅。

4.公司自用房及出租房租金收入未按規定申報繳納房產稅。

四、納稅健康自查思路及方法

大型房地產企業內部分工一般較為明確，所謂“馬路警察，各管一段”，盡管公司項目資料齊全，但是財務人員能搜集到全部的項目信息也非易事，即便聘請中介機構，短時間內也未必能夠十分清楚企業復雜的內部經濟活動。因此，企業納稅健康檢查筆者提供一些建議如下。

（一）獨立自主，立足崗位，做好資料收集工作。

房地產企業涉及的法律憑證、會計憑證、稅務憑證較多，從項目立項開始，要盡可能按照“三證統一”的原則對于企業每一階段的書面及電子信息資料搜集齊全，分門別類，做好歸檔，對于經常會用到的憑證，別怕費紙，該復印的多復印些放起來，早晚有用，銀行貸款要用到，稅務檢查一樣要用到。例如：立項證明、平面圖、土地使用證、土地出讓金票據、契稅證明、建設土地規劃證、建設工程規劃證、工程施工許可證、預售許可證、房屋產權證、每一期間的銷售明細表、傭金計算明細表、房屋交付記錄，大額合同、大額發票清單、預決算書、租賃合同、投資協議、股權轉讓協議等等。這種跨部門的資料搜集工作費時費力，不做不行，即便你有能力聘請一個高級財稅專家，這些資料一樣要自己提供，財務算是牽一發而動全身，早做早受益。

（二）多測算、多分析、案頭工作很重要

資料搜集只是*9步，搜集過程中即要驗證“三證”是否統一，規劃證面積與實際銷售面積不一致的經常發生，施工合同決算金額超出原合同金額的也不是不正常，計入開發產品成本的并非都取得了發票，取得了初始產權證苦于發票不全不愿結算計稅成本的也大有人在，嫌繳稅多找建筑公司補開發票的也有。房地產開發經營業務的復雜性需要企業有專業的人員沉下心來對于完工項目認真分析，項目啟動要測算，完工仍然要測算，測算重點有所差別，完工后更多測算的是企業所得稅、土地增值稅。清算方案很重要，最后的關頭方案選擇錯誤往往損失大額的稅金。

（三）自查補稅出路*4

房地產企業資金緊張，想晚繳稅款用用資金不足為怪，該交的還是要交，稅務檢查可以分為稽查、評估、輔導、自查，對于經納稅健康檢查發現的問題，“知錯就改，善莫大焉”，主動自查補稅*4，自查的重點可以參照本文所列舉的房地產企業的涉稅手段，當然并非全部。企業應根據自身項目開發特點找出自己的薄弱環節進行改正，能力不足的話，不妨找個稅務顧問來指導。

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