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北京市某房地產開發集團案例(一)

一、企業基本情況

（一）自然情況

北京市某房地產開發集團xxxx年x月x日成立，注冊資金xxxx萬元，經營范圍：一般經營項目；房地產開發；物業管理。

（二）納稅情況

該公司在地稅繳納的稅種有營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、個人所得稅、印花稅，房產稅、土地使用稅、企業所得稅、土地增值稅、車船使用稅等。

（三）項目情況

該公司檢查期內涉及的項目為項目一、項目二、項目三、項目四。

（1）項目一

該項目位于北京市xx區，為商業配套項目。2006年立項，2008年01月12日取得該項目的商品房預售許可證，2008年9月27日竣工驗收，2008年10月13日取得房屋所有權證。

該項目占地面積15198.97平米，總建筑面積28162.59平米，其中商業用房建筑面積22338.14平米，車位建筑面積1113.45平米，人防建筑面積4711平米。

該項目總可售面積為23451.65平米，為商業用房262套及車位面積。該公司2009年將其中3166.16平米出租，取得租金收入，截至2010年底，該項目全部銷售完畢。

該項目于2010年進行了土地增值稅匯算清繳工作，已清算完畢。

（2）項目二：

項目二于1995年一期開工，于1999年11月補辦立項等手續。小區于2004年全部開發。總計建筑面積161213平米。檢查期內該項目銷售了部分尾房。

（3）項目三：

項目三于1994年3月立項，1994年4月一期開工，1995年開始銷售。一期建筑規模：建筑總面積204540平米。總計建筑面積391515平米。小區于2003年全部開發，檢查期內該項目銷售了部分尾房。

（4）項目四

該項目2003年立項，同年取得該項目的建筑工程規劃許可證；2004年6月18日取得商品房預售許可證，并開始銷售，2004年11月竣工驗收并辦理入住。2009年之前已全部售完。

該項目于2010年進行了土地增值稅匯算清繳工作，已清算完畢。

二、檢查情況

檢查組于2011年4月7日開始，對該公司2009年1月1日至2010年12月31日的納稅情況進行檢查。檢查過程中采用實地檢查、調賬檢查的方法。

通過檢查該單位的項目情況等信息與賬簿數據進行核實比對，對該單位各地方稅種進行了重點核查。具體檢查情況如下：

（一）營業稅及附加

該公司收入主要為房地產銷售收入，計入預收賬款及主營業務收入科目，另有部分租金收入和營業外收入，計入其他業務收入及營業外收入科目。該公司城建稅在郊區一、城區一及郊區二繳納，郊區一、城區一適用稅率為7%，郊區二適用稅率為5%。教育費附加適用稅率3%。

檢查組通過檢查該公司帳簿，發現該公司2009年有一筆貸款利息收入16000元，該公司記入了營業外收入，未繳納營業稅及附加。2010年共有922.20元收入，未繳納營業稅及附加，其中違約金822.20元，該公司記入了營業外收入，未繳納營業稅及附加。另外有100元營業收入未繳納營業稅及附加，該公司存在應繳未繳營業稅及附加，未按規定時限繳納營業稅及附加的情況。

經檢查，該公司2009年取得計稅收入合計39633298.30元，應納營業稅1981664.92元，已納營業稅1980864.92元，應繳未繳營業稅800元；應繳納城建稅99650.70元，已納城建說99610.70元，應繳未繳城建稅40元；應繳納教育費附加59449.95元，已繳納教育費附加59425.95元，應繳未繳教育費附加24元。

2010年取得計稅收入合計187927298.68元，應納營業稅9396364.93元，已納營業稅9396318.82元，應繳未繳營業稅46.11元；應繳納城建稅469818.26元，已納城建說469815.95元，應繳未繳城建稅2.31元；應繳納教育費附加281890.95元，已繳納教育費附加281889.57元，應繳未繳教育費附加1.38元。

（二）個人所得稅

該公司目前有員工約60人，工資構成由基本工資構成，個人所得稅由公司代扣代繳。

檢查組抽查了該公司2個月的工資表，對應付工資、管理費用等科目進行了重點核實，并審核了該公司納稅扣除情況，未發現重復發放及扣除超標的情況。

經檢查，該公司2009年發放工資1335773.56元，應代扣代繳個人所得稅28099.74元，已代扣代繳個人所得稅28099.74元；2010年發放工資1890044.00元，應代扣代繳個人所得稅51482.70元，已代扣代繳個人所得稅51482.70元。

經檢查暫未發現問題。

（三）房產稅

檢查組檢查了該公司固定資產及在建工程科目，對該公司自有房產的使用情況進行了核實。

該公司辦公用房為自有房產，房產原值46270487元，另有一處房產，房產原值700000元。已繳納房產稅。

經檢查，該公司將自己開發的項目房產項目一出租，收取租金，未按規定繳納房產稅，存在未按規定繳納房產稅行為。

該公司2009年應繳納房產稅523296.50元，已繳納房產稅394552.10元，少繳納房產稅128744.40元；2010年應繳納房產稅409802.42元，已繳納房產稅394552.10元，少繳納房產稅15250.32元。

（四）城鎮土地使用稅

檢查組對該公司將自有房產及開發項目的未出售部分，進行了核實，計算城鎮土地使用稅。

經檢查該公司檢查期內，將自有房產以及項目一、項目四計算繳納了城鎮土地使用稅。項目二、項目三未繳納城鎮土地使用稅，存在未按規定繳納城鎮土地使用稅的行為。

該公司2009年應繳納城鎮土地使用稅62233.66元，已繳納城鎮土地使用稅60023.20元，應繳未繳城鎮土地使用稅2210.46元；2010年應繳納城鎮土地使用稅39095.84元，已繳納城鎮土地使用稅39015.19元，應繳未繳城鎮土地使用稅80.63元。

（五）印花稅

檢查組抽查檢查了該公司30份各類合同，目前暫未發現問題。

（六）企業所得稅

該公司企業所得稅為查賬征收。

1、收入

該公司檢查期內的收入由主營業務收入、其他業務收入以及營業外收入構成，主營業務收入由該公司開發的4個項目構成。

該公司2009年取得主營業務收入37616486.00元，其中項目一31375673.00元，項目二1257595.00元，項目三4982846.00元，項目四372.00元。取得其他業務收入1589047.10元，取得營業外收入87014.30元。

2、成本及費用

該公司成本由主營業務成本以及營業外成本構成，主營業務成本由該公司開發的4個項目的成本構成，每個項目均為一個單獨的成本對象。經檢查暫未發現問題。

檢查組檢查了該公司管理費用，財務費用等科目，對該公司業務招待費、職工福利費、廣告費等扣除項目的計算比例進行了檢查，暫未發現問題。

經檢查，該公司檢查期內存在應繳未繳營業稅及附加，房產稅，城鎮土地使用稅的情況，應調增相應的主營稅金及附加、管理費用，調減應納稅所得額。

經檢查暫未發現問題。

（七）發票檢查

該公司2009年領購銷售不動產業發票250份，開具76份，開具金額40036038.00元，退票51份，退票金額28936847.80元；領購服務業發票50份，開具5份，開具金額1341030.73元，退票1份，退票金額1267717.00元。

2010年領購銷售不動產業發票350份，開具325份，開具金額218221945.00元，退票51份，退票金額5527

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