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房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品各項計稅成本支出的稅務(wù)處理比較

根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（ 國 稅 發(fā) [ 2 0 0 9 ] 3 1 號 ）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的內(nèi)容主要包括：土地征用費及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費和開發(fā)間接費六項。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定，在計算土地增值稅的扣除項目開發(fā)成本時，也有基本相同的內(nèi)容，即土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費和開發(fā)間接費用。二者雖表述相同，但在企業(yè)所得稅與土地增值稅中，開發(fā)成本的處理仍有區(qū)別。

1.對土地征用費及拆遷補償費處理，二者有區(qū)別。企業(yè)所得稅中，該項費用是指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。而在土地增值稅中，此項費用包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С觥仓脛舆w用房支出等，不包含取得土地使用權(quán)所支付的金額。就是說，二者差異的項目，在土地增值稅中，都應(yīng)作為取得土地使用權(quán)所支付的價款處理。

2.對前期工程費的處理，二者一致。企業(yè)所得稅中，前期工程費是指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用，土地增值稅中的費用項目與之相同。因此，二者的業(yè)務(wù)處理沒有區(qū)別。

3.建筑安裝工程費的范圍和內(nèi)容，二者相同。企業(yè)所得稅中，該項費用是指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。土地增值稅中的建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費、以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。雖然前者特別規(guī)定了建筑費用和安裝費用，后者特別規(guī)定了承包方式和自營方式，但二者的范圍和內(nèi)容完全相同。

4.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，都允許在稅前扣除。企業(yè)所得稅中，該項費用是指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通信、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費，土地增值稅中的費用項目與之相同。雖然前者強調(diào)是開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的費用，后者強調(diào)是開發(fā)小區(qū)內(nèi)的費用，但無論哪種，都允許按受益對象合理分攤，在企業(yè)所得稅和土地增值稅稅前扣除。

5.對公共配套設(shè)施費的處理，二者有區(qū)別。企業(yè)所得稅中，該項費用是指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。在土地增值稅中，還包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。二者的區(qū)別是，企業(yè)所得稅對此有限制條件，即必須是“獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與”的公共配套設(shè)施費，而對于“營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的”，則應(yīng)單獨核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按固定資產(chǎn)進行處理外，其余一律按開發(fā)產(chǎn)品進行處理。

土地增值稅對上述規(guī)定作了補充，國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（ 國 稅 發(fā) [ 2 0 0 6 ] 1 8 7 號 ）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的公共設(shè)施，按以下原則處理：建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準予扣除成本、費用。

6.對開發(fā)間接費的處理，二者有區(qū)別。企業(yè)所得稅中，該項費用是指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出，主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。和土地增值稅中的開發(fā)間接費用相比，前者比后者多了工程管理費和營銷設(shè)施建造費。稅法規(guī)定，工程管理費符合土地增值稅間接費用范圍，可以作為扣除項目。而營銷設(shè)施建造費能否作為扣除項目，需要稅務(wù)機關(guān)進一步明確。

7.預(yù)提費用和利息費用的處理，二者有區(qū)別。 國 稅 發(fā) [ 2 0 0 9 ] 3 1 號 文件第三十二條規(guī)定，出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但*6不得超過合同總金額的10%.公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。第二十一條規(guī)定，企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務(wù)費用性質(zhì)的借款費用，可直接在稅前扣除。

在土地增值稅清算中，稅法規(guī)定預(yù)提費用不得稅前扣除，利息費用要單獨計算扣除，不能重復(fù)計入開發(fā)成本中。 國 稅 發(fā) [ 2 0 0 6 ] 1 8 7 號 文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。國家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（ 國 稅 發(fā) [ 2 0 0 9 ] 9 1 號 ）第二十七條要求，在審核利息支出時應(yīng)重點關(guān)注納稅人是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本調(diào)整至開發(fā)費用。

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