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看房地產開發公司是如何偷稅漏稅的(一)

以前在稽查崗位時，就沒查過房地產企業，只是一次工作借用，參與了一個小小的房地產案子，那個案子非常簡單，就是成本大于收入了，房地產公司的“虧損”核算沒有按照會計和稅法的規定來核算，大家都知道，房子的銷售價肯定是大于成本價的，房價在幾年內就翻了幾番了，各地的房地產老板們也賺夠了錢，那么帳上怎么會虧損呢？原來他們把所有的成本都攤到了已銷了部分房屋上，如開發的100套房產花費的成本全部攤到了已銷了20套房屋上，這樣成本就遠遠的大于了收入，老板們的解釋也合理，我支出了花費了100套的成本當然要計100套成本，我只賣出了20套當然也只記20套的收入，這樣說來也是合情合理的，只是不合法了，100套的成本是“開發成本”，而銷售的20套結轉的應該是“銷售成本”，會計把兩個成本故意混淆了，當然就出現了成本大于收入了。

其實房地產公司要想少繳納常用的手段就是少計收入，多計成本費用，說起來很簡單，做起來卻是很難。如下的案例值得參考和學習。

某房地產公司隱匿收入偷稅案

本案特點：本案房地產企業財務制度較為健全，稅務檢查人員注重房地產開發基礎數據分析比對，運用“解剖式”方式檢查，從而發現納稅人設置兩套賬隱匿收入的違法事實。本案對行業性稅收檢查具有參考價值。

一、案件背景情況

（一）案件來源

2007年1月20日，某市地方稅務局稽查局（以下簡稱稽查局）收到一封群眾舉報信，反映某房地產開發公司有銷售收入不入賬、做假賬等嚴重偷稅行為。針對舉報信和舉報材料反映的內容，稽查局領導按規定將該公司列入了檢查計劃。

（二）納稅人基本情況

某房地產開發有限公司成立于2003年12月，是由集體企業改制而成，股東全部為自然人，注冊資本5000萬元。具有國家二級房地產開發資質。公司成立以來，在市內黃金地段，先后成功開發了“A花園”和“B新城”兩個比較有影響力的高檔住宅小區和兩座正在施工中的豪華寫字樓，其中兩個住宅小區已經開發完畢，賬面上體現全部銷售完畢。

二、檢查過程與檢查方法

（一）檢查預案

舉報人舉報該公司存在收入不入賬、做假賬等嚴重偷稅行為，但沒有提供具體的線索和相關證據，舉報人堅稱，如果稅務機關不查處，還要繼續向上一級稅務機關舉報。稽查局領導對此高度重視，召集有關人員專門召開會議，進行了細致研究和周密部署，并成立了由一名副局長為組長，五名稽查業務骨干為成員的專案小組。根據會議部署，檢查小組制定了詳細的檢查計劃和實施方案。

（二）檢查具體方法

檢查人員經過初步查看征管資料和外部調查，了解到某房地產公司生產經營管理較規范，財務核算制度健全，財務人員對會計和稅收業務知識也比較熟悉，該單位2005年被市政府評為“納稅百強單位”。面對這些情況，檢查人員有些猶豫：到底是舉報人出于個人目的惡意報復，還是該單位偷稅手段隱蔽。為穩妥起見，報經領導批準，決定以房地產行業稅收專項檢查的名義，正常調取該單位2004-2006年的賬務資料進行檢查。

根據檢查計劃，檢查人員打破“就賬查賬”的常規檢查方法，采取全面檢查與重點檢查、賬面檢查與實地檢查相結合的方法，以營業稅、土地增值稅和企業所得稅為重點檢查稅種，以商品房開發面積、銷售價格及售房收入為重點檢查項目，對該單位進行“解剖式”檢查。

1.核對賬務資料

檢查人員分成兩個小組，*9組檢查人員，把“A花園”和“B新城”兩個小區的征用土地費用、建筑安裝成本、配套費、商品房開發面積、商品房銷售面積、商品房銷售數量、銷售收入等內容進行了詳細的統計和核查，并制成電子表格進行歸類分析，進而全面掌握企業賬面開發經營成本、收入和地方稅收申報繳納等情況。同時，第二組檢查人員從公司的“工程資料賬”方面入手，責令該單位提供以下經營管理資料：土地征用協議、土地使用證、規劃設計平面圖、建筑施工合同、工程竣工驗收報告、工程決算書、房屋測繪報告、商品房預售許可證、銷售臺賬、銷售合同等。分小區、分樓盤，分年份，把公司成立以來所有的商品房開發面積、竣工驗收面積、可銷售面積、銷售價格、預收款項、銷售收入等項目進行了認真細致的檢查和統計。經過20多天緊張有序的工作，*9組檢查人員初步的檢查結果是：該單位除了賬面一部分房款用自制內部收據代替發票入賬和少繳納城鎮土地使用稅65400元外，沒有發現舉報人所說的收入不入賬問題。該單位賬務處理比較規范完整，賬面上的銷售面積、銷售價格、銷售收入、銷售利潤等都比較符合邏輯關系。該公司對查出的上述問題予以認可。

2.進一步檢查工程資料

檢查人員沒有輕信對賬面的檢查結論，而是繼續對該單位“工程資料賬”進行檢查。根據工程設計圖紙、工程決算書、工程竣工驗收報告和預售許可證等資料，逐一統計了每個小區、每個樓盤的建筑工程決算面積、可供銷售的面積。根據企業提供的商品房銷售合同，逐一統計出了全部的銷售面積，包括主房、配房、閣樓和停車位等各部分面積。20多天后，第二檢查小組的有關統計和檢查數據資料終于出來了。經過對*9小組與第二小組取得的資料匯總對比分析，“A花園”整個小區決算面積（可銷售面積）為157296平方米，財務賬面上實際銷售的面積為148796平方米，存在約7050平方米的差額。“B新城”整個小區決算面積（可銷售面積）為125410平方米，財務賬面上實際銷售的面積為120430平方米，存在約4980平方米的差額。即截止2006年12月31日，該公司賬面上應該還有約12030平方米的開發產品，但實際上，該公司賬面上兩個住宅小區的“開發產品”、“開發成本”期末均無余額，開發產品即商品房已經全部銷售完畢。

3.實地調查核實

在與企業財務人員核實上述情況時，他們一口否認存在差額的事實，一會兒說是商品房銷售合同上的面積不準確，一會兒又說是檢查人員的統計錯誤造成的。為確保數據萬無一失，一組檢查人員又加班加點對有關資料重新核對了一遍，也沒有發現統計錯誤。另一組檢查人員又先后去了建設局、房產管理局、規劃局等單位進行了外圍調查取證，調出了與該公司工程開發施工有關的工程決算書、工程竣工驗收報告、商品房預售許可證和商品房銷售合同等關鍵性外部證據資料。經比對，有關內容與企業提供的原始資料內容是一致的，此舉進一步鞏固了檢查證據資料，尤其是房屋銷售面積的證據。那兩組統計面積為什么會出現如此大的差額呢？問題是不是就出在這差額上呢？針對決算面積與實際銷售面積存在差額的這一重大疑點，面對財務人員拒不承認差額事實和推諉的狀況，檢查人員積極做好財務人員的思想工作，先后五次到兩個小區的現場查看。通過對每個小區，每個樓盤的逐一核對，最后終于發現了面積存在差額的原因，該公司故意隱匿開發產品和銷售不入賬等違法事實逐步浮出水面。原來，“A花園”小區的面積差額原因在于地下停車位。該小區的地下停車場決算面積為16650平方米，以每個30平方米的標準規劃出了555個停車位用于銷售，車位全部銷售完畢。而該公司財務賬“開發產品-停車位”實際入賬只有366個計10980平方米，差額即實際少入賬“開發產品-停車位”189個計5670平方米。“B新城”的面積差額源自沿街商用房，該小區的沿街商用房決算面積為25360平方米，而該公司財務“開發產品-沿街商用房”實際入賬只有20380平方米，差額即實際少入賬“開發產品-沿街商用房”

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