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個(gè)人轉(zhuǎn)租房屋的稅務(wù)處理

個(gè)人所得稅方面，近日，國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)的《關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)租房屋取得收入征收個(gè)人所得稅問題的通知》（國(guó)稅函〔2009〕639號(hào)）規(guī)定，個(gè)人將承租房屋轉(zhuǎn)租取得的租金收入，屬于個(gè)人所得稅應(yīng)稅所得，應(yīng)按“財(cái)產(chǎn)租賃所得”項(xiàng)目計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。文件還規(guī)定，取得轉(zhuǎn)租收入的個(gè)人向房屋出租方支付的租金，憑房屋租賃合同和合法支付憑據(jù)允許在計(jì)算個(gè)人所得稅時(shí)，從該項(xiàng)轉(zhuǎn)租收入中扣除。文件對(duì)財(cái)產(chǎn)租賃所得個(gè)人所得稅前扣除次序作了調(diào)整：1.財(cái)產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費(fèi)；2.向出租方支付的租金；3.由納稅人負(fù)擔(dān)的租賃財(cái)產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用；4.稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)。

需要注意的是，根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕24號(hào)）規(guī)定，對(duì)個(gè)人出租住房取得的所得減按10％的稅率征收個(gè)人所得稅，文件強(qiáng)調(diào)對(duì)“個(gè)人出租住房”減按10％的稅率征收個(gè)人所得稅，這與財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于調(diào)整住房租賃市場(chǎng)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2000〕125號(hào)）規(guī)定并不矛盾。財(cái)稅〔2000〕125號(hào)文件規(guī)定“個(gè)人出租房屋”取得的所得減按10％的稅率征收個(gè)人所得稅，即個(gè)人將承租住房轉(zhuǎn)租取得的租金收入，也應(yīng)減按10％的稅率征收個(gè)人所得稅。此外，符合規(guī)定的修繕費(fèi)每月*6可扣除800元，不足800元的按實(shí)際修繕費(fèi)用扣除，超過800元的部分于次月按本原則繼續(xù)抵扣，直至扣完為止。個(gè)人出租房屋取得的所得，以每次（月）取得的房屋租賃收入扣除稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后的余額為應(yīng)納稅所得額。

營(yíng)業(yè)稅及其附加方面，對(duì)個(gè)人取得的房屋轉(zhuǎn)租收入，國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔1995〕76號(hào)）第五條規(guī)定，單位和個(gè)人將承租的場(chǎng)地、物品、設(shè)備等再轉(zhuǎn)租給他人的行為也屬于租賃行為，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)--租賃業(yè)”項(xiàng)目征收營(yíng)業(yè)稅。同時(shí)按所在區(qū)域的征收率征收城建稅和教育費(fèi)附加。在財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問題的通知》（財(cái)稅〔2003〕16號(hào)）中，對(duì)融資租賃行為是按照差額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，但是對(duì)于房屋轉(zhuǎn)租行為是否也可以按差額征收營(yíng)業(yè)稅，目前還沒有規(guī)定，所以仍需按全額繳納營(yíng)業(yè)稅。

需要注意的是，根據(jù)財(cái)稅〔2008〕24號(hào)文件的規(guī)定，從2008年3月1日以后對(duì)個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，在3％稅率的基礎(chǔ)上減半征收營(yíng)業(yè)稅，其他房屋租賃仍按5%稅率征收營(yíng)業(yè)稅。而且，根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，各省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)可在規(guī)定的幅度內(nèi)，根據(jù)實(shí)際情況確定本地區(qū)個(gè)人房屋租賃適用（營(yíng)業(yè)稅）的起征點(diǎn)。如江西省的起征點(diǎn)是1000（含）元，納稅人的營(yíng)業(yè)額未達(dá)到規(guī)定的營(yíng)業(yè)稅起征點(diǎn)的，免征營(yíng)業(yè)稅。納稅人營(yíng)業(yè)額達(dá)到起征點(diǎn)的，應(yīng)按營(yíng)業(yè)額全額計(jì)算應(yīng)納稅額。上述政策對(duì)轉(zhuǎn)租房屋的個(gè)人納稅人來說，同樣適用。

印花稅方面，按照《印花稅稅目稅率表》的規(guī)定，租賃房屋按千分之一貼花，稅額不足一元的按一元計(jì)算。根據(jù)財(cái)稅〔2008〕24號(hào)文件的規(guī)定，2008年3月1日前個(gè)人出租、承租住房簽訂的租賃合同，按千分之一征收印花稅。2008年3月1日以后，對(duì)個(gè)人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅，其他房屋租賃合同仍按規(guī)定征收印花稅。上述政策對(duì)轉(zhuǎn)租房屋的個(gè)人納稅人來說，同樣適用。

房產(chǎn)稅方面，按照《房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)人出租房產(chǎn)的，依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納房產(chǎn)稅，稅率為12%。2008年3月1日以后，對(duì)個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途均按4％的稅率征收房產(chǎn)稅。對(duì)于轉(zhuǎn)租行為是否要征收房產(chǎn)稅，到目前為止，國(guó)家還沒有政策明確。

城鎮(zhèn)土地使用稅方面，擁有房屋產(chǎn)權(quán)的個(gè)人，出租的房屋坐落在城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍內(nèi)的，應(yīng)按房屋占地（含出租的院落占地）面積，依適用的土地等級(jí)稅額，計(jì)算繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。國(guó)家稅務(wù)局《關(guān)于檢發(fā)〈關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定〉的通知》（國(guó)稅地字〔1988〕015號(hào)）規(guī)定，土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位或個(gè)人繳納，擁有土地使用權(quán)的納稅人不在土地所在地的，由代管人或?qū)嶋H使用人納稅等。2008年3月1日以后，對(duì)個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

例市民王先生轉(zhuǎn)租市區(qū)內(nèi)的一套住房，于2009年12月1日取得11月份的轉(zhuǎn)租收入6000元，支付租金4395元（取得稅務(wù)發(fā)票），沒有修繕費(fèi)用支出。當(dāng)?shù)匾?guī)定租賃住房要按租金收入1％。繳納防洪保安資金。則轉(zhuǎn)租住房應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加合計(jì)為：6000x3%÷2x（1+7%+3%）=99（元），轉(zhuǎn)租住房應(yīng)交防洪保安資金為：6000x1=6（元）。轉(zhuǎn)租住房不需要繳納房產(chǎn)稅，也免征印花稅。因此，轉(zhuǎn)租住房的納稅人，其個(gè)人所得稅的應(yīng)納稅所得額為：6000-99-6-4395=1500（元），由于余額不足4000元，應(yīng)減除800元，則應(yīng)繳納個(gè)人所得稅為：（1500-800）x10%=70（元），王先生轉(zhuǎn)租住房總計(jì)應(yīng)繳稅費(fèi)為：99+6+70＝175（元）。

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