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某房地產公司應繳未繳案

導讀部分：本案例通過介紹了房地產企業在開發項目后期階段產權歸屬于房地產公司的物業如何繳納城鎮土地使用稅、房產稅進行探討。

一、案件背景情況

（一）案件來源，該案件為市局專項檢查案件，建議立案檢查。

（二）納稅人基本情況：北京某房地產公司有限公司成立于19xx年x月xx日，經濟性質為其他有限責任公司,注冊資金xxxx萬，法人代表XXX,經營范圍為房地產開發；租售自行開發后的商品房；住宿、餐飲服務（限分支機構經營）。注冊地點北京市某區，在地稅局繳納的稅種有：營業稅、土地增值稅、房產稅、土地使用稅、個人所得稅等。企業所得稅在國稅繳納。

檢查組于2010年11月15日至2011年04月25日對北京某房地產公司有限公司 2006年01月01日至2010年10月31日繳納地方各稅的情況進行了檢查。檢查過程中采用的具體檢查方法：順查法、查帳法等.

二、檢查過程及采取的方法

1、查前預案

通過互聯網及市局大系統的有關資料，搜集涉稅疑點。 分析該公司收入構成情況，重點科目重點審核。

2、完整取證，認真核實

調取公司各類的相關資料，結合帳簿憑證進行全面核實檢查。對財務人員進行詢問公司業務流程，記賬方法，到相關與公司有業務往來的企業核實公司業務真實性。

三、違法事實及處理結果：

（一）違法事實：

1、營業稅檢查情況

檢查組對公司的收入類科目進行了檢查，該公司五期售樓收入、五期車位銷售收入記入預收帳款科目、出租房屋、高爾夫球場地租金收入記入其他業務收入科目、一至四期的售房收入記入主營業務收入科目、延期付房款的利息計入營業外收入科目。

該公司2008年取得上述各項收入21232209.59元，應繳納營業稅1061610.48元，已繳納營業稅1067013.72元，多繳納營業稅5403.24元，多繳納的原因是該公司業主收房時，部分戶型需要退面積差房款，公司在預收賬款貸方科目記為負數但當月未沖減收入從而抵減繳納的營業稅；檢查組在檢查2009年帳簿時發現公司當期收取了兩筆延期付款的滯納金共計159835.29元，還有一筆購買理財產品的利息收入5945.21元未按照規定繳納營業稅；檢查組對上述收入進行了調增，該公司2009年取得各項收入49464134.50元，應繳納營業稅2473206.73元，已繳納營業稅2389858.96元，少繳納營業稅83347.77元，少繳納的原因是公司收宿舍樓款記入主營業務收入科目未繳納營業稅；2010年1-10月取得收入1459710.00元，應繳納營業稅72985.00元，已繳納營業稅72985.00元。

該公司2008年1月-2010年10月取得收入72156054.09元，應繳納營業稅3607802.70元，已繳納營業稅3529858.18元，少繳納營業稅77944.52元。

2、城市維護建設稅及教育費附加檢查情況

該公司城市維護建設稅適用稅率為5%。檢查情況為2008年1月-2010年10月應繳納城市維護建設稅180390.13元，已繳納城市維護建設稅176492.90元, 少繳納城市維護建設稅3897.23元。

該公司所在地教育費附加征收率為3%。檢查情況為2008年1月-2010年10月應繳納教育費附加108234.09元，已繳納教育費附加105895.75元，少繳納教育費附加2338.34元。

3、房產稅檢查情況

（1）自用房產部分。自用房產由單身公寓、綜合樓、TT酒店（帳簿記載自選市場和職工食堂部分）三部分組成。該公司單身公寓樓、綜合樓賬面記載原值為10549956.19元；TT酒店帳簿計稅價值為5668635.54元。上述三項合計賬面計稅價值為16218591.73元，每年應繳納房產稅136236.17元。2008年1月至2010年10月應繳納房產稅408708.51元，已繳納房產稅418476.57元,多繳納房產稅9768.08元。多繳納的原因為TT酒店部分該公司按照估值6000000.00元繳納房產稅，與實際賬面價值存在一定差額。

（2）酒店一期二期。該公司于2000年-2004年建造成WWWW酒店一期， 2006年5月取得產權。2008年酒店一期的房產稅均在北京某房地產公司有限公司WWWW國際賓館繳納。某區地稅于2007年對該公司2005年-2006年的納稅情況進行了檢查，并對該酒店一期投資總額進行了核實，最終確認為183325182.53元,該公司一直以此《稅務處理決定書》上的核定額作為房產稅的計稅依據。根據北京某房地產公司有限公司WWWW國際賓館2008年-2010年的帳簿記載，賬面實際記載房產原值183398227.53元，賬面價值與上述核定值存在差異。

該公司酒店二期2004年-2007年建造成酒店二期，于2007年10月取得產權。該公司始終按該房屋的評估價值92684973.81元，在北京某房地產公司有限公司營銷分公司繳納房產稅。2008年4月，該公司帳簿記載酒店二期的房產原值為94627493.16元，賬面價值與上述評估值存在差異。

檢查人員根據該公司酒店一期、二期酒店帳簿對房產稅的計稅原值進行了調整，合并計算，該公司2008年1-6月酒店合計房產原值278025720.69元，應繳納房產稅1167708.03元，已繳納房產稅269005.45元，少繳納房產稅898702.58元；該公司2008年7-12月酒店合計房產原值278109224.48元，應繳納房產稅1168058.74元，已繳納房產稅269005.45元，少繳納房產稅899053.29元。

該公司2009年1-6月酒店合計房產原值278109224.48元，應繳納房產稅1168058.74元，已繳納房產稅269005.45元，少繳納房產稅899053.29元； 該公司2009年7-12月酒店合計房產原值278112154.68元，應繳納房產稅1168071.05元，已繳納房產稅1270926.08元，多繳納房產稅102855.03元；該公司于當年11月補繳了2008年的酒店一期房產稅1001920.63元，于當年12月補繳2008年度酒店二期房產稅778553.78元。

該公司2010年1-6月酒店合計房產原值278112154.68元，應繳納房產稅1168071.05元，已繳納當期房產稅2327073.33元，多繳納房產稅1159002.28元；該公司2010年7-12月酒店合計房產原值278112154.68元，應繳納房產稅1168071.05元，已繳納房產稅769965.77元，少繳納房產稅398105.28元。

2008年1月到2010年10月，酒店一期、二期合計應繳納房產稅7008038.66元，已繳納房產稅6955455.94元，酒店部分該公司少繳納房產稅52582.72元。

2008年1月到2010年10月，該公司自用房產和酒店兩部分共計應繳納房產稅7416747.17元，已繳納房產稅7373932.51元，少繳納房產稅42814.66元。

4、城鎮土地使用稅檢查情況

（1）自用房屋部分。2008年1月到2010年10月，該公司自用房產，含宿舍樓、綜合樓、TT酒店所在地，合計建筑面積17513.56平米；自用房屋所用土地使用權證還包括已售的二期住宅42567.00平方米，該公司未將已售二期住宅面積合并計入總建筑面積再折合占地面計算城鎮土地使用稅。經計算，自用房產和二期住宅的房屋總建筑面積60080.56平方米，已銷售房屋的占地面積66960.43平方米，計稅面積27549.87平方米，該房屋坐落地土地使用級別為6級，該公司2006年1月-2010年10月自用房屋部分應繳城鎮土地使用稅179074.18元，已繳納城鎮土地使用稅41065.52元，應補繳城鎮土地使用稅138008.66元。

（2）酒店一期二期。該公司的酒店一期二期按照土地使用證上的總土地面積共53596.28平米，作為計稅總面積，該房屋坐落地土地使用級別為6級，每年由其分支機構WWWW國際賓館應繳納已繳納城鎮土地使用稅80394.42元，2008年1月-2010年10月共計應繳納已繳納城鎮土地使用稅241183.26元。經檢查，酒店部分城鎮土地使用稅繳納情況暫未發現問題。

（3）五期住宅。該公司出售的五期住宅未按照規定繳納城鎮土地使用稅, 2008年1月到2010年10月應繳納未繳納城鎮土地使用稅108038.96元。

該公司開發二期項目房屋總建筑面積平方116663.07平方米，總占地面積149392.98平方米，截止2008年3月31日，已銷售房屋的建筑面積93780.90平方米，計稅面積29301.78平方米，該公司應繳城鎮土地使用稅21976.33元。截止2008年9月30日，已銷售房屋的建筑面積94021.02平方米，計稅面積28994.29平方米，該公司應繳城鎮土地使用稅21745.72元。截止2009年3月31日，已銷售房屋的建筑面積94021.02平方米，計稅面積28994.29平方米，該公司應繳城鎮土地使用稅21745.72元。截止2009年9月30日，已銷售房屋的建筑面積100630.38平方米，計稅面積20530.67平方米，該公司應繳城鎮土地使用稅15398.00元。截止2010年3月30日，已銷售房屋的建筑面積102518.54平方米，計稅面積18112.79平方米，該公司應繳城鎮土地使用稅13584.59元。截止2010年9月30日，已銷售房屋的建筑面積102518.54平方米，計稅面積18112.79平方米，該公司應繳城鎮土地使用稅13584.59元。

該公司2008年1月至2010年10月五期住宅部分共計應繳納城鎮土地使用稅108034.96元，已繳納城鎮土地使用稅0元，應補繳城鎮土地使用稅108034.96元。

由于該公司合計應補繳城鎮土地使用稅金額超過10萬元，稽查科決定向前追征兩年，該公司截止2006年9月30日，該公司開發項目房屋總建筑面積平方116663.07平方米，已銷售房屋的建筑面積53168.60平方米，總占地面積149392.98平方米，已銷售房屋的占地面積68085.09平方米，計稅面積81307.89平方米，該房屋坐落地土地使用級別為6級，該公司應繳城鎮土地使用稅20326.97元，已繳納城鎮土地使用稅0元，應補繳城鎮土地使用稅20326.97元。

截止2007年3月31日，該公司開發項目房屋總建筑面積平方116663.07平方米，已銷售房屋的建筑面積58462.06平方米，總占地面積149392.98平方米，已銷售房屋的占地面積74863.63平方米，計稅面積74529.35平方米，該房屋坐落地土地使用級別為6級，該公司應繳城鎮土地使用稅55897.01元，已繳納城鎮土地使用稅0元，應補繳城鎮土地使用稅55897.01元。

截止2007年9月30日，該公司開發項目房屋總建筑面積平方116663.07平方米，已銷售房屋的建筑面積90403.49平方米，總占地面積149392.98平方米，已銷售房屋的占地面積115766.26平方米，計稅面積33626.72平方米，該房屋坐落地土地使用級別為6級，該公司應繳城鎮土地使用稅25220.04元，已繳納城鎮土地使用稅0元，應補繳城鎮土地使用稅25220.04元。

該公司2006年1月至2010年10月，該公司自用房產部分應繳城鎮土地使用稅179074.18元，已繳納城鎮土地使用稅41065.52元，應補繳城鎮土地使用稅138008.66元。五期住宅項目應繳城鎮土地使用稅209478.99元，已繳納城鎮土地使用稅0元，應補繳城鎮土地使用稅209478.99元。

綜上所述，該公司2006年1月至2010年10月應繳納城鎮土地使用稅629736.43元，已繳納城鎮土地使用稅282248.78元，應補繳城鎮土地使用稅347487.65元。

5、個人所得稅檢查情況

我檢查組在檢查該公司個人所得稅時，檢查了“應付工資”和“管理費用”科目，對該公司員工的工資表，及管理費用科目等進行了檢查。經檢查，發現該公司在給員工售房時存在發放住房補貼未并入工資薪金繳納個人所得稅的情況。

該公司2008年1-12月應付已付工資2014601.91元，應代扣已代扣代繳個人所得稅62406元；該公司2009年1-12月應付已付工資2334722.10元，該公司存在向一名員工分配住房作為經濟補償未并入工資薪金繳納個人所得稅的情況，涉及金額254812 元，經與該員工工資薪金合并后，應代扣個人所得稅165772.11元，已代扣個人所得稅150929.71元，未代扣代繳個人所得稅14842.40元。該公司2010年1-10月應付已付工資1423854.26元，應代扣已代扣個人所得稅43169.51元。

6、印花稅檢查情況

該公司2008年簽署購銷合同4份、委托加工合同1份、建筑安裝合同4份，租賃合同1份，產權轉移書據35份；已貼印花8534元；2009年簽署購銷合同1份、委托加工合同1份、建筑安裝合同10份，借款合同1份，產權轉移書據11份，已貼印花17603元；2010年簽署購銷合同6份、委托加工合同5份、建筑安裝合同3份，產權轉移書據4份，已貼印花5269元。

經檢查人員抽查，發現有36份售房合同合計金額127771161.00元未按照規定貼印花，適用稅率萬分之五，該企業2008年1月至2010年10月應貼印花91731.58元，已貼印花27846元，未貼印花稅63885.58元，

7、發票檢查情況

檢查期間該企業共計開具發票265份，開票金額共計123666439.70元。我檢查組抽查了該企業2008年1月-2010年10月開具、取得發票的情況，共抽查了385份發票，涉及金額2936235.21元。

在對企業賬簿中費用發票檢查中發現2008年12月103號憑證摘要記錄為“誤餐費”，憑證后所附的1張定額發票經在我局網絡查詢為假發票，面值均為50元。發票號為：21100080210008048995。

（二）處理結果：

針對檢查中發現的問題，并根據涉稅違法行為的情節和性質，對該單位進行以下處理：

（一）營業稅

根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》*9條、第二條、第四條、第九條的有關規定，該單位應補營業稅77944.52元。

（二）城市維護建設稅

根據《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》*9條、第二條、第三條、第四條，《北京市實施/FONT>中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例>的細則》京政發[1985]86號第二條、第三條、第四條的有關規定，該公司應補繳城建稅3897.23元。

（三）教育費附加

根據《征收教育費附加的暫行規定》國發[1986]50號*9條、第二條，《北京市人民政府轉發國務院關于教育費附加征收問題文件的通知》京政發[1994]18號*9條的有關規定，該公司應補繳教育費附加2338.34元。

（四）房產稅

根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》第二條，京財稅[2006]374號《轉發財政部國家稅務總局關于具備房屋功能的地下建筑征收房產稅的通知》*9條，京財稅[2000]1718號《北京市財政局、北京市地方稅務局關于明確房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅有關政策和征管問題的通知》的有關規定，該公司應補繳房產稅42814.66元。

（五） 城鎮土地使用稅

根據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》第二條、第三條、第四條，京地稅地[2005]550號《北京市地方稅務局關于房地產開發企業開發用地征收城鎮土地使用稅用管問題的通知》及京地稅地〔2007〕303號《北京市地方稅務局關于城鎮土地使用稅征收管理有關問題的通知》的有關規定，該公司應補繳城鎮土地使用稅347487.65元。

（六）印花稅

根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》*9條、第二條第二款。該公司應補繳印花稅63885.58元。

（七） 滯納金

根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十二條納稅人未按照規定期限繳納稅款的，扣繳義務人未按照規定期限解繳稅款的，稅務機關除責令限期繳納外，從滯納稅款之日起，按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金的有關規定，該公司應繳納營業稅滯納金13689.25元，城市建設維護稅滯納金684.46元，房產稅滯納金324666.32元，應繳納城鎮土地使用稅滯納金152755.87元。

（八）罰款

1、根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十九條對該公司少代扣代繳個人所得稅處以1.5倍的罰款22263.60元。

2、根據《中華人民共和國發票管理辦法》第三十六條*9款第四項、第二款及《中華人民共和國發票管理辦法實施細則》第四十九條第二項的規定，對該公司未按規定取得發票行為處罰1000元。

3、根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十四條第二款的有關規定，對該公司未按規定繳納印花稅的行為并處3倍罰款共計191656.74元。

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