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當前我國房地產業偷逃稅存在的問題及其治理(二)

有權，同時，保留地租也是深化土地使用制度改革和財稅制度改革的需要；“正稅”，即合理調整稅制，避免重復征稅，改變開發與交易環節畸重而保有環節畸輕的狀況，向寬稅基、減稅種、低稅率的國際通行方向靠攏。建立科學的物業稅收體系；“清費”，即對收費項目進行嚴格清理，除少數確有必要的服務性收費項目以外，其他收費項目或者取消。或者合并為一個固定的稅種，糾正房地產收費的不規范的做法。同時。房地產稅改革必須堅持制度的公平性，以人為本，區別對待，切實為低收入家庭設置匹配的政策保障體系。

（2）擴大課稅范圍，確立房產稅在地方財政收入中的主體地位。世界上許多國家都以房產稅作為地方收入的主要來源。在美國，地方財政收入主要來自財產稅，占地方財政收入的80%左右，而房產稅是財產稅最重要的組成部分。在加拿大，一般財產稅已經成為地方財政收入的主要來源，約占其全部收入的75%左右。而我國房地產稅收收入僅占地方財政收入的10%左右，因此，我國應積極擴大房地產稅的課稅范圍，增加政府的財政收人：①擴大課稅范圍。我國目前房地產稅收課稅范圍較狹窄，課稅范圍應以非工業區的居民住宅和建筑物為宜。各地政府可以根據具體情況調整。在中西部地區，由于農村經濟基礎相對薄弱，可以對農業區建筑物不征稅。而對手經濟發達地區、沿海經濟開發區，各地政府可以酌情對農業區征稅，但要有一定的稅收優惠。②應當將個人房產納入房地產征稅范圍，這既有利于增加地方政府的稅收收人，緩解地方財政困難，又有利于抑制房地產開發過熱，緩解房價上升的壓力，實現房產資源的合理配置，同時還可以對個人財富進行調節，縮小貧富差距，保持社會的平衡與穩定。

（3）建立規范合理的房地產稅收體系。建立規范、合理的房地產稅收體系，首先必須統一內外房地產稅制，解決房產稅和城鎮土地使用稅征收的問題，具體措施可將現行的房產稅、城市房地產稅和城鎮土地使用稅合并為一個稅種，這樣計避免重復征稅，也體現出國民待遇原則，實現稅負的公平。其次將房地產保有環節作為課稅重點，這樣既可以為政府增加財政收入，又可以避免業主空置或低效率使用其房產，鼓勵不動產的流動，刺激交易活動，從而使房地產各要素達到優化配置。推動房地產市場的發展。

（4）合理確定汁稅依據。目前。世界上各國保有環節的房地產稅是房地產稅制體系中的主要內容，大多數國家選擇了以房地產的價值作為計稅依據，也就是以房地產的資本價值或評估價值為基礎。以房地產的資本價值或評估價值為計稅依據是在大多數情況下對不動產的市場價值進行課征，稅源豐富且有彈性，經濟發展所帶來的升值因素能在稅收收入中得到較好的體現，基本符合量能負擔的原則。我同房地產稅制改革完全可以借鑒這種做法，并結合我國的具體情況加以調整，促進房地產稅收體系不斷完善。這樣不但可以使政府分享土地增值帶來的收益，獲得長期穩定的收入來源。而且更有助于遏制房地產市場上的投機行為，提高土地資源的利用率。

（5）設置靈活的稅率。在稅率設計上可以借鑒國際上的一些經驗。如可以采用比例稅率，并設定一個稅率幅度，在中央宏觀調控下，地方政府再根據本地區情況和房屋等級確定本地區的稅率，城鎮土地使用稅、耕地占用稅、契稅等也可采用不同幅度的比例稅率，在土地資源稀缺的地方可以采用較高的比例稅率。在土地資源豐富的地方采用較低稅率，以促使土地資源的有效利用，取得更大的經濟和社會效益。

（6）改革和完善房地產稅費體系。市場經濟要求科學地確定稅費體系，理清目前房地產業的稅費關系。要通過清費改稅，減輕企業負擔。擴大稅收規模。具體講，保留補償性、資源性和證照性的收費項目，同時將具有經營性質的房地產收費從行政事業性收費中分離出去，以規范政府行為。對一部分納人國家預算、管理比較規范的基金和收費項目可考慮保留，其他屬于管理性和建設性的收費項目一律取消。

（7）完善稅收征管法規，健全稅收監督和懲罰機制。發達國家很重視稅收立法。大都建立了比較健全的稅收征管法規。如加拿大規定業主必須向政府繳納房地產稅，用于公共服務，對逾期繳納房地產稅者，將進行罰款，連續三年欠繳者，政府有權將其物業進行拍賣，以其收入繳納房地產稅。為了保證房地產稅能夠及時收取，防止偷稅、漏稅、抗稅行為的發生，我國可借鑒加拿大的征管經驗，結合我國的實際情況，對房地產稅進行改革并不斷完善。同時，還要加強房地產稅法知識的宣傳。提高居民對房地產稅的認識和繳納的自覺性。這樣，既可以優先刺激房地產業的投資與消費。又可促進房地產業有序、健康地發展，同時也符合稅收的效率原則。

3.稅務機關打擊房地產業涉稅違法行為的力度不夠。首先，稅務機關掌握房地產開發項目的信息較少。在房地產開發過程中難以有效地參與管理和監控，客觀上給了房地產業納稅人偷逃稅款的機會。其次，稅務部門檢查稅收工作一般是按年度進行的，但房地產企業大部分都是跨年度、跨地域滾動開發，流動性較大，很容易造成虧損的假象。不少房地產開發商往往是一個樓盤還沒有賣完，沒有等到結算。就用賣房款去開發另一個樓盤，盡管樓盤銷售了不了；但賬面上卻一直是虧損的。還有的開發商拿到一個項目成立一個公司，等這個項目完成后立即注銷舊公司成立新公司，利用新辦企業偷逃稅款。再次，稅務人員在查處涉稅案件過程中受到各種因素干擾，導致行政處罰力度不足。偷逃稅成本不高是造成該行業納稅人屢查屢犯、屢教不改的重要原因。

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