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房地產企業在建項目轉讓的a1籌劃方案

房地產市場經常存在著在建工程轉讓的問題，尤其在房地產調控政策的大環境下。在建項目轉讓過程中涉及稅種繁多，通過何種方式將在建項目進行轉讓實際上是一項復雜的工作，處理得不好會給雙方增加很多稅務成本，影響項目成交及最終的利潤。本文通過案例的方式，試圖分別從轉讓方、接受方及雙方共同的角度分析不同轉讓方式下的稅務成本，結合雙方的關系給出稅賦較小的轉讓方案。

案例基本情況如下：A公司下屬單位B公司（項目公司）有一個在建項目預計總投資130000萬元（含土地使用權投入10000萬元），現已投資40000萬元，現欲以50800萬元的價格轉讓給C公司。C公司接管該項目后，還需投入90000萬元，建設竣工完成后，以178000萬元的價格定向出售給最終用戶。

一、A公司角度

1.整體轉讓資產。對于資產整體轉讓，這種情況下所需要繳納的稅費主要有：營業稅、城市維護建設費、教育費附加、印花稅、土地增值稅、企業所得稅。對于 B公司擬以50800萬元的價格將該在建項目轉讓，從A公司集團的角度來看應納稅款計算如下：

營業稅=（50800－10000）x5%＝2040萬元

城市維護建設稅＝2040x7%＝142.80萬元

教育費附加＝2040x3%＝61.20萬元

印花稅＝50800x0.05%＝25.4萬元

土地增值稅＝（50800－40000－40000x20%－2040－142.80－61.20）x30%＝166.8萬元

企業所得稅＝（50800－40000－2040－142.80－61.2－25.4－166.80）x25%＝2090.95萬元

納稅總額＝2040＋142.80＋61.2＋25.4＋166.8＋2090.95＝4527.15萬元

現金流入＝50800－40000－2040－142.8－61.2－25.4－166.8－2090.95＝6273.65萬元

2.股權轉讓方式。在直接轉讓股權方式下，從A公司集團的角度來看所需繳納的稅費，主要有印花稅、土地增值稅、企業所得稅。假設A公司仍以50800萬元把 B公司股權轉讓，應納稅費計算如下：

印花稅＝50800x0.05%＝25.4萬元

土地增值稅＝（50800－40000－40000x20%）x30%＝840萬元

企業所得稅＝（50800－40000－25.4－840）x25%＝2483.65萬元

應納稅款總額＝25.4＋840＋2483.65＝3349.05萬元

現金流入＝50800－40000－25.4－840－2483.65＝7450.95萬元

綜上，從A公司集團的角度來看，股權轉讓情況下的稅負總額小于整體轉讓資產情況下的稅負總額，現金流入大于整體轉讓資產情況下的現金流入，因此應優先選擇股權轉讓方案。

二、C公司角度

1.整體轉讓資產。這種情況下C公司需要繳納的稅費主要有契稅、購置印花稅、營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、轉讓印花稅、土地增值稅、企業所得稅。

假設B公司以50800萬元的價格整體轉讓該在建項目，按同樣原則和稅率計算，C公司方應納稅款如下：契稅1524萬元、購置印花稅25.4萬元、營業稅6282.53萬元、城市維護建設稅439.78萬元、教育費附加188.48萬元、出售印花稅89萬元、土地增值稅173.95萬元、企業所得稅7119.22萬元。

納稅總額15842.35萬元；現金流入21357.64萬元。

2.股權轉讓方式。在這種轉讓方式下C公司需要繳納的稅費主要有購買印花稅、營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、出售印花稅、土地增值稅、企業所得稅。

同樣假設A公司以50800萬元的價格轉讓B公司的股權，C公司方應納稅款如下：購買印花稅25.40萬元、營業稅8900萬元、城市維護建設稅623萬元、教育費附加267萬元、出售印花稅89萬元、土地增值稅3655.38萬元、企業收入所得稅8610.06萬元、清算企業所得稅＝（40000－50800）x25%＝－2700萬元。

納稅總額19469.84萬元；現金流入17730.16萬元。

從C公司方的角度來看，整體轉讓資產情況下的稅負總額小于股權轉讓情況下的稅負總額，現金流入大于股權轉讓情況下的現金流入，因此應優先選擇整體轉讓資產方案。

三、買賣雙方共同的角度

假設A公司、C公司為關聯方，因此應把買賣雙方作為一個利益共同體，使雙方的稅負總額達到最小。

因此從買賣雙方的角度來看，在整體轉讓資產方式情況下：雙方應納稅費總額20369.5萬元（4527.15＋15842.35）；雙方現金流入總額27631.29萬元（6273.65＋21357.64）。

同樣，在直接轉讓股權的情況下：雙方應納稅費總額22818.89萬元買賣雙方現金流入總額25181.11萬元。

綜上分析，在整體轉讓資產情況下買賣雙方稅負總額小于直接轉讓股權情況下的稅負總額，現金流入大于直接轉讓股權情況下的現金流入，因此建議優先采用整體轉讓資產方案。

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