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個人住房轉讓的營業稅政策調整納稅操作指南

為了促進房地產市場健康發展，經國務院批準，財政部、國家稅務總局12月23日對外公布了《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》（財稅〔2009〕157號），青島市財政局、地稅局以青財稅〔2009〕72號予以轉發。*7發布個人住房轉讓營業稅的調整政策規定，自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅；為維護正常的財稅秩序，各地要嚴格清理與房地產有關的越權減免稅，對清理出來的問題，要立即予以糾正。

因此要把握個人轉讓住房營業稅政策處理，一是要注意區分住房是普通住房還是非普通住房，因為兩者的政策待遇明顯不同；二是普通住房不足5年就可以享受差額征稅待遇，非普通住房想要享受差額征稅待遇必須達到5年以上；三是普通住房有免稅政策，即達到5年以上即可享受免征營業稅優惠待遇；四是不符合財政部、國家稅務總局規定的越權減免營業稅停止執行。下面結合青島市的實際，詳細解讀此次政策調整納稅操作的關鍵點，以供廣大納稅人參考。

一、營業稅免稅范圍

根據《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》（財稅〔2009〕157號）的規定，個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅

對個人已購公房、解困工程住房、安居工程住房、經濟適用住房、集資建房、拆遷安置住房、問題產權住房等首次對外銷售的，因已超過5年，免征營業稅。上述住房按照房地產權證記載的房屋性質確定。

二、普通住房的標準

根據青島市政府2009年12月31日召開的“支持居民購房政策延續新聞發布會”內容，自2010年1月1日起至2010年12月31日，我市繼續執行享受優惠政策普通住房的標準為同時滿足以下條件：住宅小區建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米（含144平方米）以下。

三、辦理免稅的具體程序

根據國稅發〔2005〕89號規定，納稅人應持該住房的房屋產權證、契稅完稅證明、銷售合同、有效身份證件等證明材料，向地方稅務部門申請辦理免征營業稅手續。

為簡化個人辦理住房轉讓免稅手續，青島市地稅局已與青島市房產交易中心實現了市內四區聯網和信息共享。因此對座落在市內四區的個人住房，在轉讓辦理免征營業稅手續時納稅人不需要提供上述資料，市房產交易中心地稅窗口即可辦理免稅手續。

如出現以下幾種情況須提供相關的證明材料：

1、房屋產權證做過變更、補發手續的，須提供變更、補發之前的房屋產權證。

2、通過繼承、遺囑、離婚、贍養關系、直系親屬贈與方式取得的住房對外銷售時，須提供發生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的房屋產權證。

3、通過法院裁決方式取得的住房對外銷售時，須提供法院裁決書、法院裁決之前的房屋產權證。

地方稅務部門根據普通住房標準，利用房地產管理部門和規劃管理部門提供的相關信息，對納稅人申請免稅的有關材料進行審核，凡符合規定條件的，給予免征營業稅；住房對外銷售經審核不符合規定條件的，一律按非普通住房的有關營業稅政策征收營業稅。因此，納稅人辦理免稅手續一定要準備全相應資料。

四、購買房屋的時間

根據國稅發〔2005〕89號和國稅發〔2005〕172號規定，個人購買住房以取得的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的填發日期作為其購買房屋的時間。

房屋產權證和契稅完稅證明這二者所注明的時間不一致的，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。即房屋產權證上注明的時間早于契稅完稅證明上注明的時間的，以房屋產權證注明的時間為購買房屋的時間；契稅完稅證明上注明的時間早于房屋產權證上注明的時間的，以契稅完稅證明上注明的時間為購買房屋的時間。

五、開具發票

根據國稅發〔2005〕89號規定，個人對外銷售住房，應持依法取得的房屋權屬證書或已繳稅款的完稅證明，到各區（市）地方稅務部門或地方稅務部門駐政府行政審批中心（房地產交易中心）窗口申請開具發票。

對座落在市內四區的個人住房，在轉讓辦結完稅或免稅手續后，即可由所在區房產交易中心地稅窗口開具發票。

六、差額征稅扣除憑證

財政部、國家稅務總局《關于營業稅若干政策問題的通知》（財稅〔2003〕16號）規定，單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業額。

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