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揭底二手房交易“陰陽合同”避稅方式

據報道，主管部門難以監管，房產中介“熱心”幫忙、交易雙方樂此不疲......二手房交易中簽訂“陰陽合同”已是公開的秘密，成為業內熟知的“潛規則”，被不少中介認為是“合理避稅”。近日，我愛我家房地產經紀有限公司協助簽訂“陰陽合同”遭舉報后，被房管部門處罰，讓“陰陽合同”的話題再度成為熱點話題。

已成行業慣例

據了解，各地稅務局、住建委等部門會根據當地房地產交易情況及評估價格，確定二手房交易的最低計稅價，當申報價格高于最低計稅價時，按申報價格納稅，申報價格低于最低計稅價時，則按最低計稅價納稅。

長期以來，由于監管力度不夠、市場需求旺盛，交易方在專業二手房中介機構的幫助下簽訂“陰陽合同”，盡可能以較低價格網簽、交稅，成為業內通行的做法。尤其是在北京嚴格執行“國五條”細則中“購房所得20%繳個稅”的情況下，簽訂“陰陽合同”更讓交易雙方樂此不疲。在稅負大多轉嫁給買方的情況下，購房者因此能省“一大筆錢”。

雖然“陰陽合同”已成為業內的“潛規則”，但“我愛我家”最近還是遭到了房管部門的處罰。據報道，由于一起購房糾紛，賣房者黃女士的丈夫郭先生舉報，“我愛我家”與買房人惡意串通，在網簽中，將同一房屋的原有房價291.5萬元改為200萬元，給國家造成稅收流失。4月份，朝陽區房管局對此作出“取消我愛我家網上簽約資格，并處罰金3萬元”。

此事被曝光后，記者以買房者的身份先后咨詢過北京多家中介機構，“協助交易雙方簽訂陰陽合同避稅”依然是這些中介的一項服務承諾。不少房產經紀人仍然以擁有“熟練操作陰陽合同”的經驗，來說明其服務的專業性。

為少繳稅“鋌而走險”

北京市兩高律師事務所合伙人律師董正偉表示，隨著一線城市房價高漲，陰、陽兩份合同的成交價可能相差數百萬元，納稅額也可能相差幾十萬元。想辦法規避國家稅費監管就可以少花錢，這讓交易方及中介機構“鋌而走險”。“目前，該地區二手房成交價在每平方米3.9元左右，而最低計稅價只有每平方米1.9萬元左右。以一套原值100萬元的100平方米的房屋為例，前者個稅將超過50萬元，而后者只有14萬元左右。”位于北京南四環附近的一家知名中介機構經紀人程先生說，因為巨大的利益誘惑，“陰陽合同”的做法深受百姓歡迎。

逃脫國家稅款，兩份合同成交價相差如此之多，簽訂“陰陽合同”的做法難道真的沒有風險嗎？“從行業整體來看，簽訂陰陽合同一直都很安全。”一位資深地產中介從業人員表示，“陰陽合同很少遇到相關部門主動檢查，如果這次不是有人舉報，我愛我家也不會受到處罰。”

“逃稅肯定要負法律責任的，簽訂陰陽合同屬于違法犯罪行為。”董正偉表示，一些客觀原因讓“陰陽合同”很難追查。一是雙方交易記錄銷毀了不好尋找；二是工作量太大，耗費大量人力物力難以操作，哪些部門來查、如何追查也難以明確。

“兩份不同的合同肯定是違法的，但目前的實際情況是，只要住建委不處罰，稅務局收完錢，法院基本思路是只要通過網簽，就認定交易有效。”北京市易理律師事務所律師趙江濤表示，曾在代理案件中遇到有訴訟者提出避稅合同無效，但法院并沒有支持。

整治需標本兼治

記者了解到，由于房價上漲，北京市2011年底上調了此前連續執行了5年的二手房交易最低計稅價。當時上調最低計稅價的原因，是由于最低計稅價格和實際成交價格的差距很大，“陰陽合同”極為盛行。

“由于最低計稅價格低，買賣雙方、中介都傾向于以最低計稅價格成交。雖然相關部門也曾提高過最低計稅價格，但卻遠遠低于實際增長水平。”北京一位地產中介人士指出，如果按照國外一些國家和地區的最低計稅價變化與市場實際變化相符，“陰陽合同”出現的幾率將大為降低。

專家指出，要完全杜絕“陰陽合同”，僅靠調高最低計稅價是無法實現的，如果法規上能明確“陰陽合同”非法或無效，增加違法成本，將有望抑制此類現象出現，相關部門也應加大監督審查力度。

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