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買(mǎi)房贈(zèng)車(chē)與銷(xiāo)售折扣納稅有別

A房地產(chǎn)企業(yè)在近期的促銷(xiāo)活動(dòng)中，舉辦了成交客戶^***活動(dòng)，*6獎(jiǎng)項(xiàng)為一輛價(jià)值40萬(wàn)元的小轎車(chē)。若業(yè)主放棄獎(jiǎng)項(xiàng)，可直接獲得40萬(wàn)元的價(jià)格折扣。商品房單套售價(jià)200萬(wàn)元。

假設(shè)客戶買(mǎi)房^***享受汽車(chē)獎(jiǎng)項(xiàng)，A企業(yè)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅200x5%＝10（萬(wàn)元）；銷(xiāo)售獎(jiǎng)品寶馬車(chē)應(yīng)按規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

業(yè)主購(gòu)房參加^***的獎(jiǎng)品汽車(chē)價(jià)值40萬(wàn)元，根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2008〕828號(hào)）的規(guī)定，因資產(chǎn)所有權(quán)屬已發(fā)生改變而不屬于內(nèi)部處置資產(chǎn)，應(yīng)按規(guī)定視同銷(xiāo)售確定收入。所以，A企業(yè)贈(zèng)送汽車(chē)應(yīng)視同銷(xiāo)售處理，收入為40萬(wàn)元，計(jì)稅基礎(chǔ)為40萬(wàn)元。

A企業(yè)認(rèn)為，根據(jù)營(yíng)業(yè)稅、增值稅相關(guān)政策規(guī)定，一項(xiàng)銷(xiāo)售行為如果既涉及應(yīng)稅勞務(wù)又涉及貨物，為混合銷(xiāo)售行為。除特定行為外，從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的企業(yè)、企業(yè)性單位和個(gè)體工商戶的混合銷(xiāo)售行為，繳納增值稅；其他單位和個(gè)人的混合銷(xiāo)售行為，繳納營(yíng)業(yè)稅。A企業(yè)認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)性質(zhì)只能屬于其他單位，所以應(yīng)當(dāng)繳納營(yíng)業(yè)稅不用繳納增值稅。

A企業(yè)在理解上適用政策錯(cuò)誤，因?yàn)樵擁?xiàng)經(jīng)濟(jì)行為并不構(gòu)成混合銷(xiāo)售行為，房地產(chǎn)企業(yè)在該項(xiàng)行為中沒(méi)有涉及營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)而是銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，不能適用混合銷(xiāo)售行為的納稅處理。根據(jù)增值稅“將自產(chǎn)、委托加工或者購(gòu)進(jìn)的貨物無(wú)償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人”的規(guī)定，涉及的貨物要視同銷(xiāo)售計(jì)算繳納增值稅：40÷（1+3%）x3%＝1.165（萬(wàn)元）。

在個(gè)人所得稅方面，根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于個(gè)人所得稅有關(guān)政策問(wèn)題的請(qǐng)示》（國(guó)稅函〔2002〕629號(hào)）的規(guī)定，個(gè)人因參加企業(yè)的有獎(jiǎng)銷(xiāo)售活動(dòng)而取得的贈(zèng)品所得，應(yīng)按“偶然所得”計(jì)征個(gè)人所得稅。贈(zèng)品所得為實(shí)物的，應(yīng)以《個(gè)人所得稅法實(shí)施條例》第十條規(guī)定的方法確定應(yīng)納稅所得額，計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。稅款由舉辦有獎(jiǎng)銷(xiāo)售活動(dòng)的企業(yè)（單位）負(fù)責(zé)代扣代繳。A企業(yè)應(yīng)繳個(gè)人所得稅40x20%＝8（萬(wàn)元）。

若客戶放棄獎(jiǎng)項(xiàng)，享受房屋40萬(wàn)元價(jià)格折扣，A企業(yè)銷(xiāo)售凈額為160萬(wàn)元，按照160萬(wàn)元簽訂房屋銷(xiāo)售合同。由于營(yíng)業(yè)稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的“有償”行為進(jìn)行征稅，按照160萬(wàn)元計(jì)算營(yíng)業(yè)稅似乎沒(méi)有問(wèn)題。但是《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第七條規(guī)定，納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格明顯偏低并無(wú)正當(dāng)理由的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其營(yíng)業(yè)額。因此，減少的40萬(wàn)元營(yíng)業(yè)額存在納稅風(fēng)險(xiǎn)。

業(yè)主放棄獲獎(jiǎng)而享受的商品房?jī)r(jià)格折扣，僅依據(jù)商品房銷(xiāo)售合同無(wú)法認(rèn)定個(gè)人所得稅。但是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)注意《個(gè)人所得稅法》第十條的規(guī)定，個(gè)人所得包括現(xiàn)金、實(shí)物、有價(jià)證券和其他形式的經(jīng)濟(jì)利益。所得為其他形式的經(jīng)濟(jì)利益的，參照市場(chǎng)價(jià)格核定應(yīng)納稅所得額。所以，業(yè)主所享有的價(jià)格折扣實(shí)質(zhì)上屬于其他形式的經(jīng)濟(jì)利益，應(yīng)當(dāng)扣繳的個(gè)人所得稅為40x20%＝8（萬(wàn)元）。這也是企業(yè)容易忽視的地方。

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