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商品房銷售會計處理案例分析

商品房包括商品房現房和商品房預售房。商品房現房銷售，是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。商品房預售房銷售，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。

房地產開發企業商品房銷售涉及房屋所有權和城鎮土地使用權的變更，如何進行相應的稅務及會計處理?

商品房銷售的稅務處理

營業稅：按照營業稅暫行條例和營業稅暫行條例實施細則的規定，計稅依據為向不動產購買者收取的全部價款和價外費用。

土地增值稅：依據土地增值稅暫行條例的規定，土地增值稅的計稅依據是納稅人轉讓房地產所取得的增值額。納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入在內的全部價款及經濟利益。稅法規定的扣除項目金額有兩種計算方法。一是計算扣除，適用于新項目轉讓并且房地產成交價格正常的、提供扣除項目金額屬實的;二是納稅人有下列情況之一的，需要對房地產進行評估，并以評估價格確定轉讓房地產收入：(一)出售舊房及建筑物的;(二)隱瞞、虛報房地產成交價格的;(三)提供扣除項目金額不實的;(四)轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。

企業所得稅：房地產開發企業商品房對外出售收入，應根據企業所得稅法及其實施條例征收企業所得稅。

案例

某房地產開發公司開發商品房對外出售，具體情況如下：

1.按轉讓產權合同取得收入4000萬元;

2.支付取得土地使用權的金額800萬元;

3.開發成本1500萬元;

4.計算得出能夠稅前扣除的開發費用250萬元。

計算應繳納的有關稅金如下：

(1)應繳納營業稅=4000x5%=200(萬元)。

(2)應繳納城市維護建設稅=200x7%=14(萬元)。

(3)應繳納教育費附加=200x3%=6(萬元)。

(4)應繳納印花稅=4000x0.5=2(萬元)，計入管理費用。

(5)應繳納土地增值稅：

①扣除項目金額=800+1500+250+220+(800+1500)x20%=3230(萬元)。

②增值額=4000-3230=770(萬元)。

③增值率=770÷3230x100%≈24%.

④應繳納土地增值稅=770x30%-3230x0=231(萬元)。

(6)應繳企業所得稅：

①應納稅所得額=4000-800-1500-250-220-231=999(萬元)。

②應繳納企業所得稅=999x25%=249.75(萬元)

會計處理(單位：萬元)：

(1)取得銷售款項

借：銀行存款(預收賬款) 4000

貸：主營業務收入 4000

(2)計提相關稅費

借：營業稅金及附加 451

所得稅 249.75

貸：應交稅費--應交營業稅 200

--應交土地增值稅 231

--應交城市維護建設稅 14

--應交教育費附加 6

--應交所得稅 249.75

(3)將收入類科目余額轉入“本年利潤”

借：主營業務收入 4000

貸：本年利潤 4000

(4)將所有支出科目余額轉入“本年利潤”

借：本年利潤 3001

貸：營業稅金附加 451

主營業務成本 2300

管理費用、銷售費用、財務費用 250

非房地產開發企業開發商品房對外出售相關稅費及會計處理與上述相同，所不同的是，在土地增值稅扣除項目計算中不得加計扣除。

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