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巧用搬遷政策合理降低稅負

隨著各地工業化和城鎮化進程的加快，許多城市正在考慮重新調整并修改城市規劃。面對城市規劃的調整，置身其中的企業是否有籌劃空間呢，本文從稅收方面分析如下：

稅收政策

1、企業所得稅

根據《國家稅務總局關于企業政策性搬遷或處置收入有關企業所得稅處理問題的通知》（國稅函[2009]118號），企業政策性搬遷和處置收入，是指因政府城市規劃、基礎設施建設等政策性原因，企業需要整體搬遷（包括部分搬遷或部分拆除）或處置相關資產而按規定標準從政府取得的搬遷補償收入或處置相關資產而取得的收入，以及通過市場（招標、拍賣、掛牌等形式）取得的土地使用權轉讓收入。對企業取得的政策性搬遷或處置收入，應按以下方式進行企業所得稅處理：

（1）企業根據搬遷規劃，異地重建后恢復原有或轉換新的生產經營業務，用企業搬遷或處置收入購置或建造與搬遷前相同或類似性質、用途或者新的固定資產和土地使用權（以下簡稱重置固定資產），或對其他固定資產進行改良，或進行技術改造，或安置職工的，準予其搬遷或處置收入扣除固定資產重置或改良支出、技術改造支出和職工安置支出后的余額，計入企業應納稅所得額。

（2）企業沒有重置或改良固定資產、技術改造或購置其他固定資產的計劃或立項報告，應將搬遷收入加上各類拆遷固定資產的變賣收入、減除各類拆遷固定資產的折余價值和處置費用后的余額計入企業當年應納稅所得額，計算繳納企業所得稅。

（3）企業利用政策性搬遷或處置收入購置或改良的固定資產，可以按照現行稅收規定計算折舊或攤銷，并在企業所得稅稅前扣除。

（4）企業從規劃搬遷次年起的五年內，其取得的搬遷收入或處置收入暫不計入企業當年應納稅所得額，在五年期內完成搬遷的，企業搬遷收入按上述規定處理。

2、營業稅及附加稅費

根據《營業稅稅目注釋（試行稿）》第八條規定，土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不征收營業稅。據此，企業政策性搬遷收入不須繳納營業稅。另外，根據《財政部、國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）第三條規定，單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業額。因此，企業將擁有的土地及房屋建筑物轉讓給房地產開發公司要繳納營業稅。城建稅和教育費附加則以納稅人實際繳納的營業稅稅額為計稅依據，與營業稅同時繳納。

3、土地增值稅

根據《土地增值稅暫行條例》第八條規定，因國家建設需要依法征用、收回的房地產免征土地增值稅。《土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條規定，因國家建設需要依法征用、收回的房地產，是指因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權。所以符合條件的企業政策性搬遷收入不須繳納土地增值稅，對于企業轉讓土地使用權的行為應按規定繳納土地增值稅。

4、印花稅

根據《印花稅暫行條例》、《印花稅暫行條例實施細則》和《財稅部、國家稅務總局關于印花稅若干政策的通知》（財稅[2006]162號）的有關規定，對土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同、商品房銷售合同按產權轉移書據征收印花稅。因此，搬遷企業取得政策性搬遷收入中屬于土地使用權轉讓收入部分需按規定繳納印花稅。

5、契稅

根據《契稅暫行條例》*9條規定，在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本條例的規定繳納契稅。由此可見，企業政策性搬遷收入不須繳納契稅。

案例分析

境內a城市盈利性加工企業甲公司，系增值稅一般納稅人，企業所得稅適用稅率為25%，未享受所得稅優惠政策。甲公司的生產區地處老城區，近些年來受限于廠區面積較小，交通擁擠導致貨物進出不便。甲公司前些年已在城市郊區購置了一大宗土地，用于辦公及倉儲，并預留了生產區用地。對老城區的生產區用地，近幾年來已有不少房地產開發商主動提出了購買意向。另外，據了解，政府也正在制定規劃，存在將該宗土地納入規劃的可能。為此，公司決策層分析，生產區遲早要異地搬遷，如何合理處置該宗土地，使企業收益*4，值得事先籌劃。

甲公司地處老城區的生產區占地60畝系出讓地，該宗土地賬面價值購買原價1200萬元；地上企業自建房屋建筑物原值800萬元，賬面余額200萬元（不考慮殘值率）。按現有狀況，有兩種方案可供選擇，一種是納入規劃，由政府收回。政府將給予拆遷補償款，補償標準是每畝60萬元。另外一種是自主轉讓。通過土地交易中心公開掛牌轉讓給房地產開發商，該附近區域參考地價為每畝100萬。以下比較分析暫不考慮按國家統一規定繳納的有關費用。

方案一，自主轉讓。假定按每畝100萬元轉讓，轉讓收入60x100=6000萬元。應交營業稅（6000-1200）x5%=240（萬元），相應的城建稅及教育費附加240x（7%+3%）=24（萬元）；應交印花稅6000x0.5=3（萬元）；房屋建筑物賬面余額200萬元，重置成本價為1000萬元，成新折扣率按50%計算，則評估價為1000x50%=500（萬元），扣除項目金額合計1200+500+240+24+3=1967（萬元），增值額6000-1967=4033（萬元），增值率4033÷1967＝205.03%，應交土地增值稅4033x60%-1967x35%=1731.35（萬元）。轉讓該宗土地獲利潤6000-1200-200-240-24-3-1731.35=2601.65（萬元），應交企業所得稅2601.65x25%＝650.4125（萬元），稅后凈利潤2603.85-650.9625=1951.2375（萬元）。

方案二，政府收回。甲公司積極協調，將該宗土地納入政府規劃。假定政府按每畝70萬元補償地價，補償地上建筑物300萬元，補償款合計60x70+300=4500（萬元），應交印花稅4500x0.5=2.25（萬元）。政府收回不須交營業稅、土地增值稅等稅費。據測算，甲公司根據搬遷規劃，計劃在3年內異地重建后恢復原有或轉換新的生產經營業務，用企業搬遷收入購置新建房屋建筑物及相關設施計劃投入6000萬元，為此獲得的政府補償款不計交企業所得稅。該宗土地賬面余額為土地1200萬元，房屋建筑物賬面余額200萬元，獲得凈利潤4500-1200-200-2.25=3097.75（萬元）。

綜上比較，方案一較方案二收入多，但方案二有政策支持，反而獲利更多，故企業應積極爭取納入政府規劃，獲政府補償為佳。

如果政府按每畝45萬元補償地價，補償地上建筑物300萬元，補償款合計60x45+300=3000（萬元），應交印花稅3000x0.5=1.5（萬元），則方案二獲得凈利潤3000-1200-200-1.5=1598.5（萬元），低于方案一所獲凈利潤，企業爭取自主轉讓為佳。

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