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房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅利息扣除

為了進一步做好土地增值稅清算工作，國家稅務(wù)總局下發(fā)了《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號）。但筆者發(fā)現(xiàn)在進行房地產(chǎn)稅收檢查過程中，各人對相關(guān)土地增值稅政策的理解有所不同，比如房地產(chǎn)開發(fā)費用中的利息支出扣除的政策。

一、土地增值稅利息扣除相關(guān)政策規(guī)定

（一）《土地增值稅實施細(xì)則》中的規(guī)定

《土地增值稅實施細(xì)則》第七條中規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但*6不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。

（二）國家稅務(wù)總局規(guī)范性文件規(guī)定

《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號）第三條中“房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除問題”規(guī)定：

（一）財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但*6不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。

（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。

全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。

上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。

二、土地增值稅利息扣除政策的解讀

（一）執(zhí)行稅收法律法規(guī)，首先要理解其立法的本意或精神。無論是《土地增值稅實施細(xì)則》第七條規(guī)定，還是《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號）規(guī)定，其出發(fā)點都是為了鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)合理分?jǐn)偫ⅲ苟愂照吒匣蚪咏{稅事實的本質(zhì)。就比如《企業(yè)所得稅核定征收辦法》，其立法本意也是鼓勵和督促企業(yè)規(guī)范核算，實行查賬征收才是真正的目標(biāo)，而不是一核了之。

（二）執(zhí)行稅收法律法規(guī)，還要了解相關(guān)的前提條件?！锻恋卦鲋刀悓嵤┘?xì)則》第七條和《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號）利息扣除的前提條件是必須有利息支出。因此，《實施細(xì)則》第七條和國稅函[2010]220號第三條規(guī)定都屬于限制性條款，目的旨在鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)的利息支出“能按項目進行合理分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明”的利息支出據(jù)實扣除，否則利息不得據(jù)實扣除，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費用只能按照取得土地支出和開發(fā)成本金額之和的10%扣除。

三、土地增值稅利息扣除的分類和計算方法

（一）能按照房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的（簡稱符合據(jù)實扣除條件）

房地產(chǎn)開發(fā)費用=實際發(fā)生的利息+其他房地產(chǎn)開發(fā)費用[ (取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)x5%]

按照文件規(guī)定，符合據(jù)實扣除條件的利息支出，只要*6不超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，即可按照實際利息支出金額扣除。

（二）不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的（簡稱不符合據(jù)實扣除條件）

房地產(chǎn)開發(fā)費用=計算扣除利息+其他房地產(chǎn)開發(fā)費用[(取得土地支出+開發(fā)成本)x5%]

在不符合據(jù)實扣除條件下，“計算扣除利息”不是簡單的按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和的10%扣除這么簡單。舉例說明如下：

案例：某房地產(chǎn)企業(yè)為取得土地使用權(quán)支付的金額為1000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為5000萬元。假設(shè)實際發(fā)生的利息支出為100萬元。

1、按照符合據(jù)實扣除條件方法計算：

房地產(chǎn)開發(fā)費用= 100+（1000+5000）x5%=400萬

2、按照不符合據(jù)實扣除條件方法計算：

房地產(chǎn)開發(fā)費用= （1000+5000）x10%=600萬

通過計算比較可以看出，在利息能據(jù)實扣除的前提下，房地產(chǎn)開發(fā)費用可扣除金額僅為400萬元；不符合據(jù)實扣除的計算方法，反而多扣除了200萬元。如果是這樣的結(jié)果，還有哪個企業(yè)愿意去取得合法憑證正確分?jǐn)偅匡@然不符合鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)取得合法憑證正確分?jǐn)偟牧⒎ū疽猓@不是任何一個法律條款的本意。

因此，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)費用按10%的扣除率扣除時，應(yīng)理解為包括兩部分：一是開發(fā)費用為取得土地支出和開發(fā)成本的5%，剩下的5%就是不能據(jù)實扣除的利息支出的*6扣除限額，兩者相加為10%，而不能理解為利息就一定按照取得土地支出和開發(fā)成本的5%的比例計算扣除。個人認(rèn)為，對于不能據(jù)實扣除的利息支出應(yīng)該按照利息實際發(fā)生額和*6扣除限額孰低原則計算扣除。

在上述案例中，實際發(fā)生的利息是100萬元，按*6扣除限額計算的利息是300萬（6000x5%），顯然實際發(fā)生的利息支出100萬低于*6扣除限額300萬，應(yīng)該按照實際發(fā)生的利息支出扣除，房地產(chǎn)開發(fā)費用可扣除金額應(yīng)該為400萬元（100+6000x5%），而不是600萬元。

同理，假設(shè)取得土地使用權(quán)支付的金額為1000萬元、房地產(chǎn)開發(fā)成本為5000萬元的條件不變，實際發(fā)生的利息支出為500萬元，按*6利息扣除限額計算利息扣除金額為300萬元(6000x5%)，房地產(chǎn)開發(fā)費用合計可扣除金額應(yīng)該為600萬元（6000x10%），而不是按實際發(fā)生的利息800萬元（500+6000x5%）扣除。

所以，在按照不符合據(jù)實扣除條件（即按10%計算扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用）下，對于不能據(jù)實扣除的利息支出，采取實際發(fā)生額和*6扣除限額孰低原則計算扣除，才能有效地規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主動取得合法的利息支出憑證并合理進行分?jǐn)?。這樣才符合“鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)合理分?jǐn)偫⒅С?，避免企業(yè)通過對利息支出故意采取不能據(jù)實扣除的方法操作，人為加大土地增值稅的扣除金額”的土地增值稅立法本意。

（三）未發(fā)生貸款利息的

房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息0+其他房地產(chǎn)開發(fā)費用[(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)x5%]=其他房地產(chǎn)開發(fā)費用[(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)x5%]

《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號）規(guī)定：“全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除”，而不是按照上述規(guī)定扣除。根據(jù)土地增值稅利息扣除必須有利息支出的前提條件，如果房地產(chǎn)企業(yè)未發(fā)生利息支出，開發(fā)費用只能按照取得土地支出和開發(fā)成本的5%扣除，即利息可扣除額為0。

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