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清算后再轉讓房地產的處理

在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

【案例1】某公司投資開發一個房地產項目，轉讓收入為1150萬元(轉讓收入中含政府部門收取的各種費用50萬元)，支付的土地使用權價款110萬元，房地產開發成本320萬元，實際發生的房地產開發費用100萬元，財務費用中的利息支出無法分項目分攤，且無金融機構的證明。

國家規定城建稅稅率為7%，印花稅稅率為0.5，教育費附加征收率為3%，政府規定允許扣除的房地產開發費用為10%。

請根據以上資料，計算應繳納的土地增值稅。

計算過程如下：

1、取得土地使用權所支付的金額為110萬元

2、房地產開發成本為320萬元

3、允許扣除的房地產開發費用=(110+320)x10%=43(萬元)

注：不能按實際發生的房地產開發費用100萬元計入。

4、扣除的稅金=1150x5%x(1+7%+3%)=63.25(萬元)

注：按財務相關規定，房地產開發企業在轉讓房地產時繳納的印花稅應列入企業管理費用，故印花稅不計入扣除項目。

5、加計扣除=(110+320)x20%=86(萬元)

6、允許扣除項目金額合計=110+320+50+43+63.25+86=672.25(萬元)

注：如果房價中含有為政府代收的各項費用，則可作為轉讓房地產所取得的收入計征土地增值稅(和營業稅)。相應地，在計算扣除項目金額時，代收費用可以扣除(如以上的50萬元)，但不得作為加計20%扣除的基數。

7、增值額=1150-672.25=477.75(萬元)

8、增值率=477.75÷672.25x100%=71.07%

9、應納稅額=477.75x40%-672.25x5%=157.34(萬元)

注：按增值額乘以適用的稅率減去扣稅項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算，該案例增值額(71.07%)超過扣除項目金額50%，但未超過100%的其土地增值稅稅額 = 增值額x40% -扣除項目金額x5%。

【案例2】某公司開發銷售一房地產項目，取得銷售收入1800萬元(假定城建稅稅率為7%，教育費附加征收率為3%)。開發此項目該房地產公司共支付地價款200萬元(含相關手續費2萬元)，開發成本400萬元，貸款利息支出無法準確分攤。已知該地區人民政府確定的費用計提比例為10%。則該房地產開發公司應交納土地增值稅為：

1.收入總額：1800萬元

2.扣除項目金額：

(1)支付地價款：200萬元

(2)支付開發成本：400萬元

(3)扣除開發費用：(200+400)x10%=60(萬元)

(4)扣除稅金：

1800x5%x(1+7%+3%)=99(萬元)

(5)加計扣除費用：

(200+400)x20%=120(萬元)

(6)扣除項目總額：

200+400+60+99+120=879(萬元)

3.增值額：

1800-879=921(萬元)

4.增值比率：

921÷879=105%

因此適用三檔稅率。

5.應納稅額：

879x50%x30%+879x(100%-50%)x40%+(921-879)x50%=328.65(萬元)

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