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投資性房地產按年收取租金并開具增值稅發票

1，主要是購進不動產進項。抵扣規定當月抵扣購進稅額60%，第13月抵扣40%。

參考文件國家稅務總局公告2016年第15號。

2，是的。但是再次銷售時仍然可以差額抵扣。同時這個文件主要是解決取得政府土地無法抵扣問題，現實中通過轉讓等取得土地不存在這個因素。

解釋備注：

注①：這里的收到預收款時，是指該部分預收款的納稅義務發生時間，而不是指全部款額。如合同約定租金100萬，4月份收到預收款50萬，5月收到預收款50萬，在4月收到預收款時產生的營業稅納稅義務僅指的這50萬，而不是100萬，剩余的50萬在五一后收到，屬于增值稅納稅范圍了。

注②：如果屬于增值稅納稅義務，如合同約定付款日期是五一后，因為五一前未到合同約定付款日期，營業稅納稅義務未發生，這時候，就屬于增值稅范圍;又如沒有約定付款日期的，五一后服務完成，同樣屬于增值稅范圍。

政策依據：

根據《國家稅務總局關于發布〈不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法〉的公告》(國家稅務總局公告2016年第15號)第二條規定， 增值稅一般納稅人2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產，以及2016年5月1日后發生的不動產在建工程，其進項稅額應按照本辦法有關規定分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例租金為40%。

“投資性房地產”不屬于 “固定資產”，應分別適用不同的企業會計準則。如果以購進、投資轉入或以物抵債等方式取得的不動產，如果符合投資性房地產的定義，會計上按照準則規定計入“投資性房地產”科目，不計入“固定資產”科目核算，其進項稅額可以一次性全額抵扣。如此大額資產的進項稅額可能會造成增值稅長期留抵。

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核對房屋銷售臺賬，將其與銷售合同及賬面反映的實際銷售數量、面積進行核對。核對未銷售房屋的鑰匙并進行必要的抽查，將出租房屋臺賬、出租合同與賬面已收租金進行核對，并進行必要的抽查(向承租方核對房租發票及實付租金)。如果開發商提供不出鑰匙，說明房屋很可能用于出租計學堂提供。

投資性房地產收取的租金計入那個科目?

投資性房地產出租屬于日常主營的活動，其形成的租金收入記“其他業務收入”，而不是“主營業務收入”。　　這是因為在投資性房地產科目核算的不屬于主營業務，如果是主營業務應該作為自用固定資產核算。

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