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無產(chǎn)權(quán)證建筑物怎么計(jì)算土地增值稅？

根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）的規(guī)定，屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。因而，土地增值稅中可售建筑面積同樣是成本分?jǐn)偟臉?biāo)準(zhǔn)之一。根據(jù)相同的理由，架空層及地下車庫相對應(yīng)的成本800萬元同樣應(yīng)并入已銷售的有產(chǎn)權(quán)證建筑面積的成本，即作為可售建筑面積成本的一部分作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目，而不是待銷售時(shí)，按舊房的清算程序申報(bào)土地增值稅。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法（修訂版）》的規(guī)定，無產(chǎn)權(quán)證建筑物屬于不可轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)。但不可轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)能夠產(chǎn)生較大的收益，并且一些無產(chǎn)權(quán)證建筑物在測繪報(bào)告中亦有明確的標(biāo)識，成本的歸集和分?jǐn)偛⒉淮嬖陔y題，因而無產(chǎn)權(quán)證建筑物成了稅企雙方時(shí)有爭議的對象。

架空層和非人防地下車庫所有權(quán)的歸屬并不相同。

根據(jù)《物權(quán)法》第七十三條的規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。因而，架空層作為地上建筑物，其產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬于業(yè)主共有。

根據(jù)《物權(quán)法》第七十四條的規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。因而，即使是《物權(quán)法》亦未約定非人防地下車庫所有權(quán)的歸屬，非人防地下車庫所有權(quán)歸屬不明。

根據(jù)國稅發(fā)〔2006〕187號文件的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施，按以下原則處理：建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除。由于架空層的產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主共有，因而架空層成本666。67萬元〔（5000+3000）÷（11000+1000）×1000〕可以作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目，不存在異議。

非人防地下車庫所有權(quán)的歸屬不明，加上土地增值稅中對成本的分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)和方法并沒有類似于《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕31號）<參考最新文件：國稅發(fā)[2009]31號 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>中“可售面積單位工程成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本”公式性的明確規(guī)定，而是提供了可售建筑面積、占地面積、建筑面積等幾種可供選擇的方法，從而使非人防地下車庫的成本扣除變得復(fù)雜。

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